不動産を売却した場合は譲渡所得税の課税対象となり、譲渡所得税を納めるためには確定申告手続きが必要です。
確定申告期間は翌年2月16日から3月15日までの1か月間であり、納付期限は申告期限と同日です。
売却したお金を使いすぎてしまうと、譲渡所得税の納税資金が不足する可能性もありますので、不動産を売却しましたら譲渡所得税の概算金額を計算してください。
譲渡所得税は売却利益に対して課される税金
譲渡所得税は、売却金額ではなく、不動産の売却利益に対して課される税金です。
売却金額と購入当時の金額を比較し、差額が売却利益となります。
一方で、売却金額よりも購入金額が多ければ赤字となりますので、利益は発生せず譲渡所得税はゼロとなります。
譲渡所得税の計算式
譲渡費用は、不動産仲介手数料など、売却する際にかかった経費です。
古い家屋を取り壊して更地で売却した際の建物取り壊し費用や、売却するために土地の境界線を測った際の測量費など、売却するために直接必要となった支出は譲渡費用に該当します。
特別控除額は、一定の条件を満たした場合に適用できる控除で、3,000万円まで控除できるマイホーム特例が有名です。
特例制度は、売却した不動産を特定の用途に使用していたことなど、要件を満たした場合のみ適用できます。
譲渡所得税は所有期間によって税率が異なる
給与所得や年金は、所得金額が大きくなるほど課される税率が高くなる累進課税制度を適用して税額計算をします。
譲渡所得でも金地金などを売却した場合は、累進課税制度により税額を算出します。
しかし不動産の譲渡所得税は分離課税制度となっており、専用の税率を適用して税額計算するのが特徴です。
不動産の所有期間によって、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率を適用することになり、所得金額（売却利益）の大小で税率が変化することはありません。
譲渡所得の種類と税率
※国税は所得税と復興特別所得税の合計税率です。
長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える不動産が対象
不動産を売却した時点で所有期間が5年を超えていても、その年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得の対象となりますのでご注意ください。
譲渡所得税の手続きは、申告時点で住んでいる場所の税務署で確定申告書を提出し、国税分の税金を納めます。
そして後日、市区町村からの住民税の通知が来ましたら、住民税分の譲渡所得税を納めてください。
建物も一緒に売却する際は減価償却費に要注意
不動産の売却利益を計算する場合、売却不動産に建物が含まれている場合は減価償却費の計算が必要です。
減価償却費とは、建物の時間の経過によって価値が減少する金額をいい、譲渡所得の計算においては、取得費から減価償却費相当額を差し引かなければいけません。
減価償却費の計算式
※非事業用資産に限る
構造別償却率
償却率は建物の構造によって異なります。
＜構造別償却率＞
経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満は切り捨てします。
建物の取得費の計算方法
減価償却費相当額は、建物の取得価額の95％を限度とし、5％が建物の取得費となります。
＜建物の取得費の計算例＞
・ 取得費3,000万円
・ 木造
・ 築年数24年3か月 の場合
3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 24年 = 2,008万8,000円（減価償却費相当額）
3,000万円 –2,008万8,000円 = 991万2,000円（建物取得費）
購入金額 = 売却金額なら利益発生の可能性
自宅を売却した場合、購入金額と売却金額が同額だと、建物の減価償却費相当額分だけ計算上の利益が発生する可能性があります。
売却損失の場合、確定申告は原則不要ですが、売却利益が発生した際は確定申告をしなければいけません。
不動産の売却利益によっては納税額が大きくなることもありますので、譲渡所得税がどのくらいになるかは、申告前にシミュレーションすることをオススメします。（執筆者：元税務署職員 平井 拓）
