ＦＪネクスト Research Memo（5）：好調な外部環境を追い風として過去最高業績を更新

■業績推移

1. 過去の業績推移
過去の業績を振り返ると、首都圏における資産運用型マンションに対する賃貸需要、並びに購入需要の拡大に支えられて、業績は総じて順調に推移してきた。2009年3月期にリーマン・ショックに伴う景気後退の影響で業績のボトムを迎えたものの、FJネクスト<8935>は、仕入高を追わずに採算性に合った仕入れを継続していくという方針のもと、堅実な物件開発を進めたことで、大きな痛手を被った不動産業界においては比較的軽微な落ち込みで乗り切り、その後は景気回復とともに順調に業績を拡大してきた。2015年3月期は竣工時期の関係などにより一旦踊り場を迎えたが、2016年3月期以降は大幅な増収増益を続けており、売上高は5年連続で過去最高を更新している。社歴を重ねながらも、同社がまだまだ成長過程にあることを示している。

財務面では、業績の拡大に伴って有利子負債残高も増えてきたが、内部留保の積み増しなどにより自己資本比率も高い水準を維持しており、財務基盤の安定性に懸念はない。

なお、同社がリーマン・ショックに伴う厳しい業界環境を比較的スムーズに乗り切れたのは、厳選された好立地を含め、収益還元法による採算性を重視した「ガーラ」ブランドの資産価値の高さ、並びに同社の財務基盤の安定性によるものと言える。

2. 2020年3月期決算の概要
2020年3月期の業績は、売上高が前期比4.1%増の84,840百万円、営業利益が同3.2%増の10,412百万円、経常利益が同2.3%増の10,323百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同3.0%増の6,732百万円と増収増益となり、過去最高業績を更新した。ただ、期初予想に対してはコロナ禍の影響などにより下回る着地となっている。

好調な外部環境などを追い風として、売上面では、すべての事業がそれぞれ伸長した。ただ、主力の「不動産開発事業」において、マンション販売戸数は2,555戸（前期比93戸増）に増加したものの、消費税の引き上げによる影響や年度末のコロナ禍による物件引渡しのずれ込みなどにより、期初計画（2,800戸）に届かなかったことが業績全体の下振れを招いた。一方、安定収益源である「不動産管理事業」については、賃貸管理戸数の積み上げ※により順調に拡大。「建設事業」についても、マンション建設及び大規模修繕工事を中心に堅調に推移した。また、「旅館事業」が大きく伸びているのは、新たに取得した「清流荘」の貢献によるものである。

※2020年3月末の賃貸管理戸数は15,943戸（前期末比1,050戸増）、建物管理棟数は294棟（同17棟増）と大きく拡大。自社開発物件の新規管理受託に加え、外部受注を積極的に進めたことが事業拡大に寄与した。


利益面では、土地仕入価格や建築費が高止まりするなかで、売上原価率はほぼ横ばいで推移。販管費は若干増加したものの、増収効果により営業増益を実現するとともに、営業利益率も12.3%（前期は12.4%）と高水準を維持することができた。また、事業別でみると、「不動産開発事業」が大幅な増益を実現した一方、残り3つの事業は減益となっている。「不動産管理事業」は人件費の増加、「建設事業」は前期における特殊要因のはく落※、「旅館事業」は新規物件取得に伴う初期費用が主因であり、「不動産管理事業」以外は一過性の減益要因と言える。一方、「不動産管理事業」については、今後も人件費の高止まりが予想されるものの、依然として高い利益率（27.2%）を確保しているところは注目すべきポイントである。

※2019年3月期はマンション卸販売を計上したことで一時的に利益水準が高まったが、2020年3月期はその反動減で減益となった。


一方、今後の業績の伸びに影響する「たな卸資産」（パイプライン）の状況については、「仕掛販売用不動産」が若干減少した一方、「販売用不動産」（完成マンション）が増加し、「たな卸資産」全体では前期末比6.8%増の55,698百万円となった。なお、「仕掛販売用不動産」が減少し、「販売用不動産」（完成マンション）が増加したのは、期末近くに完成した物件が多かったことにより勘定間の振り替えが集中したことが主な理由である。したがって、今後の販売状況を注視する必要はあるものの、資産運用型マンションに対する購入需要は根強く存在するため、一時的なものと捉えても良いであろう。また、上記の理由により、「仕掛販売用不動産」は減少しているものの、用地仕入れは計画どおりに確保できているようだ。一方、戦略的に取り組んでいる中古マンション※1については、販売戸数（2,555戸）のうち1,501戸、期末の販売用不動産（1,632戸）のうち1,086戸を占めており、保有期間中の賃貸収入※2を含めて、引き続き業績に大きく寄与している。

※1 中古マンションについては、新築物件の完成スケジュールとの調整を図りながら順次販売していくほか、保有期間中は賃貸収入を得られ、ストックビジネスとしての側面もある。弊社においても、中古マンションへの取り組みは新築物件だけに依存しない、同社ならではの収益機会の確保という点に注目している。さらに、購入者にとっても、中古市場の活性化（流動性の厚み）はいざというときのために大きなメリットがあるものと評価している。
※2 賃貸収入は「不動産開発事業」に含まれている。2020年3月期の賃貸収入は、前期比13.2%増の7,217百万円と大きく伸びている。


財務面では、「現金及び預金」や「たな卸資産」の増加により総資産が前期末比19.3%増の86,719百万円に拡大した一方、自己資本は内部留保の積み増しにより同12.0%増の50,314百万円となったことから、自己資本比率は58.0%（前期末は61.8%）に若干低下した。また、有利子負債も「現金及び預金」や「たな卸資産」とバランスする形で同61.3%増の26,158百万円に大きく増加したが、有利子負債依存度※1は30.2%と低いうえ、支払能力を示す流動比率※2は346.6%の高い水準にあることから、財務の安全性に懸念はない。一方、資本効率を示すROEも14.1%（前期は15.5%）と2ケタの水準を維持しており、バランスの良い財務内容と言える。

※1 有利子負債残高÷（負債合計+純資産合計）
※2 流動資産÷流動負債

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）




＜EY＞