不動産投資を始めるにあたって、さまざまな費用がかかります。
特に、物件購入などの初期費用は相当な費用が発生するので、誰でもすぐに始めることができるとは限りません。
では、不動産投資を始めるのに年収はどれくらい必要となるのでしょうか？
この記事では、不動産投資を始めるために必要な年収とともに、家賃収入で年にいくら稼げるかについても解説します。
不動産投資に必要な年収の目安とは？
不動産投資に必要な年収は、明確な基準はありません。
投資する物件や融資を得られるかどうかなどによっても異なるためです。
ただ、一定の目安となるのがローンが組めるという観点です。
不動産投資においては、一般的に利用される住宅ローンではなく、専門的な不動産投資ローンによって融資を受けます。
条件などは異なりますが、基本的には住宅ローンなどと同様に所定の審査を受けて融資可否が判断されます。
融資可否を判断する材料の一つとして用いられることが多いのが、年収です。
融資する側からすれば、融資した金額を確実に回収できるかが重要となります。
もし、年収が低ければ返済に充てる金額を確保できずに滞納するリスクがあると判断され、審査に通らない可能性があります。
このように、不動産投資において必要な年収は、ローンによって融資を受けることができるだけの収入があるかどうかが問われるのです。
日本のサラリーマンの平均年収
日本における平均年収をまとめると、次のようになります。
| 年代 | 平均年収 | ||
|---|---|---|---|
| 男性 | 女性 | 全体 | |
| 20代 | 335万円 | 281万円 | 308万円 |
| 30代 | 488万円 | 310万円 | 399万円 |
| 40代 | 596万円 | 319万円 | 502万円 |
| 50代 | 662万円 | 315万円 | 489万円 |
日本では、昇給制度により年齢が上がれば上がるほど年収が増える傾向にあります。
最も年収が高いのは、50代の男性で平均662万円、働き盛りとなる40代のサラリーマンの年収は、平均502万円と言われています。
欧米諸国は、インフレの影響もあり徐々に年収が増えている傾向にありますが、日本ではここ数十年は横ばい傾向にあるのが現状です。
融資を受けやすい年収は700万円程度
不動産投資ローンを受けやすい年収の目安としては、年収700万円程度となります。
700万円が目安である理由は、一般的に安定した収入があり、かつ融資した金額を適切に返済するだけの余裕がある年収であると判断できるためです。
ただ、700万円という目安は不動産投資ローンに力を注いでいる金融機関の基準であり、メガバンクでは1,300万円程度、地方銀行では1,000万円程度の年収が必要となるケースが多いです。
年収が少なくても不動産投資はできる？
不動産投資により融資を受けやすい年収として、700万円程度と解説しましたが、実際に日本のサラリーマンの平均年収を見ると700万円に達していないという方が多いのが現状です。
ただ、実際には700万円に満たない年収であったとしても、不動産投資を行っている方が多く存在します。
少ない年収でも不動産投資を行える理由としては、次のような点が挙げられます。
物件を担保にできるため
不動産投資ローンを利用する場合、物件を担保として融資を受けることも可能です。
担保評価額が借入額を上回っていることが重要となりますが、もし手元資金や年収が少ない場合でも、融資を受ければレバレッジ効果による収入が期待できるため、ローンの返済に充てることができるでしょう。
収益を確保しやすいため
不動産投資では、収益を確保しやすいというメリットがあります。
都心に近いエリアにおいて、駅からの距離が近かったり魅力的な物件であること、また治安が良く周囲にショッピングできる環境が整っているなどの条件がそろっていれば、高い入居率を維持することも可能です。
もちろん、人気物件となれば初期投資が高くなりがちですが、低い年収であっても収益計画や投資計画を明確にしておくことで、リスクを回避しながら投資を行えます。
物件が値上がりして価値が高まる可能性があるため
物件の価値は、常に一定ではありません。
一般的には、建物は経年劣化が進行するため、徐々に資産価値が下がっていきますが、逆に価値が高まるケースもあるのです。
代表的な例としては、エリアの再開発がきっかけで注目を集める機会が増え、値上がりするケースがあります。
理想としては、安く物件を入手して高く売るという考えがありますが、不動産を売買するために投資することも、不動産投資の目的の一つとなります。
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不動産投資による収入で生活することは可能？
不動産収入だけで生活をしていくことは、工夫次第で十分に可能です。
しかし、家賃収入で生計を立てるためには不動産所得を事前に把握しておくことが重要となります。
ここでは、不動産所得の計算方法などについて詳しく解説します。
不動産所得を計算する
家賃収入だけで生計を立てるためには、不動産所得をいかに増やせるかが重要です。
不動産所得とは、次の計算式で算出できます。
不動産投資における、収入と支出については次の通りです。
収入の内訳
収入については、家賃だけが利益とは限りません。
具体的には、次のような収入が該当します。
| 収入項目 | 詳細 |
|---|---|
| 家賃 | 賃貸経営における利益の大半を占める |
| 共益費 | 集合住宅の共有部分を維持、管理するために使用する費用で家賃と合わせて徴収することが多い |
| 礼金 | 入居者と賃貸契約を締結した際に初期費用として入居者が支払う謝礼金のこと |
| 更新料 | 賃貸借契約書を更新する際に入居者が支払う費用 |
| 駐車場や自販機からの収入 | 入居者に対して駐車場を貸し駐車場賃料を得たり、建物周辺などに自販機を設置して販売した際の売上が該当 |
入居者から徴収する諸費用や、駐車場を貸し出した際の賃料、物件に設置されている自販機の売上なども、不動産経営の収入につながることを覚えておきましょう。
支出の内訳
不動産投資における主な支出は、次の通りです。
| 支出項目 | 詳細 |
|---|---|
| 税金 | 主に次の項目が経費計上できる 所得税、住民税、法人税は経費としては認められない |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの損害保険の費用 |
| 修繕・管理費 | アパートやマンションの修繕などにかかる費用 |
| 業務委託料 | 管理業務を不動産管理会社に任せている場合に発生する費用 |
| ローン・利息 | ローン自体の元金を経費できないが、利息分であれば経費として計上可能 |
| 税理士や司法書士への報酬 | 賃貸経営に関する書類手続きなどを税理士や司法書士に依頼する場合の報酬 |
| 減価償却費 | アパートやマンションの建物部分や設備部分にかかる経費で国が定める法定耐用年数で割り、分割してから経費計上する |
ポイントは、支出をどれくらい減らせるかという点と、必要なものは経費として計上するという点です。
キャッシュフローで収入と支出を計算する
キャッシュフローとは、収入から経費を引いた結果を正確に計算して、残った金額のことを指します。
キャッシュフローに必要な要素は、次の通りです。
不動産投資で家賃収入を得るまでの手順
実際に、不動産投資により家賃収入を得るまでの手順について解説します。
初期費用を準備し物件を購入する
まず初めに、不動産投資によってどのようなリターンを期待するのかを自分の中で明確にしましょう。
また、資金がどれくらい調達できそうか、リスクはどの程度まで許容できるかなどを明確にして、どのような物件を探すのか決めてください。
そのうえで、不動産会社などを活用しつつ物件探しをスタートします。
興味がある物件が見つかったら内見などを行い、購入するかどうか判断しましょう。
同時に、不動産投資ローンの契約に向けた準備も進めて、物件を購入します。
入居者への貸し出し
物件の購入が完了したら、入居者を募集します。
入居者の募集は、自力で行うと集客が難しいため、管理会社に任せるのが一般的です。
これにより、入居希望者の審査や賃貸借契約、退去の手続きまでを委託することが可能です。
家賃を受け取る
入居希望者に対して、賃貸借契約を締結すると入居が正式に決定します。
これにより、毎月家賃が入金されることになりますが、もし家賃回収を管理会社に委託している場合は家賃から管理委託費が差し引かれます。
不動産投資は年収が少なくても始められる場合がある！
不動産投資は、目安として700万円程度の年収が必要とされていますが、実際には少ない年収でも始めることができます。
不動産投資を行う目的などを明確にして、資金計画をしっかり練ったうえでスタートさせましょう。
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