あなたの相続する不動産の「本当の名義」は誰？ ～先祖名義と共有名義の有無を確認しよう～

そもそも我が家の相続で驚いたこと

曽祖父名義の土地がありました。



公図を取り寄せ　自宅と土地を色塗りしたところ、自宅の真ん中に空白が。父親名義でも祖父名義でもない。



「エッ、他人の土地に住んでいたの？」と慌てて市役所に確認に行ったら、曽祖父の名義だった。



市役所の人は「所有者は曽祖父でも固定資産税は父が払っており問題ありません」という。



いやいや問題は『曽祖父名義の土地を、そこに住んでいるとはいえ、私名義に変更できるのか？』でした。



果てしない相続人を調べ、押印をお願いすることが必要になると思い知人の司法書士さんの相談したところ、曽祖父の亡くなったのは戦前で、当時の法律（明治31年7月16日から昭和22年5月2日まで）は家督相続と言って祖父までは、印をお願いしなくても名義変更ができるとのこと。

所有している土地の探し方

市役所からくる固定資産課税明細書を見てみよう。そして市役所に足を運び名寄せ台帳を改めて入手してみよう。



なぜなら課税明細書と名寄せ台帳（評価証明書）は同じとは限らないからです。



例えば、市道の道路敷きになっていたり、宗教等の利用のため固定資産税が課税されていない場合があるからです。課税されていなくとも市役所では名寄せ台帳で管理しています。



共有名義の有無も確認しよう。共有の場合の課税は、納付書を共有者の一方にしか送付されていないため、家族は知らない場合があるからです。

自宅の金庫にある権利書も確認しよう

農地や原野のみを他の市区町村に所有している場合、固定資産税がかからないため納付書が来ていませんので気づかない場合もあるからです。



将来開発される楽しみな土地として親か購入していても、その後、開発が進まず、負の財産として残っている土地があるかもしれません。

公図も入手しよう

公図を参考に名寄せ台帳の土地、建物を落とし込んでください。名義も記入することで、問題点やら疑問が出てくるはずです。



ちなみに公図は法務局でも入手できますが市役所（費用はこちらの方が安い）でも入手できます。

生前に動いた方がよい場合と、相続発生後に動いた方がよい場合があります

親の財産が自宅の土地建物のみでした。



亡くなった父名義のままでそこに母のみ居住している場合、あえて名義変更をしなくても母が亡くなった時に父と母の相続手続きを行った方が合理的な場合があります。



この場合も、父に先妻の子がいたりして、父の相続人と母の相続人が同じでない場合は要検討です。

では、亡くなった人の名義のままだった場合どうする？

まず、その方の分割協議書や遺言書の有無の確認です。



作成していても、法務局への手続きがされていないこともあります。



その場合は、法務局に相談に行くなり、司法書士さんに依頼すれば問題は解決ですが、問題は分割協議書や遺言書がない場合、原則、相続人全員に連絡を取り印鑑証明書をお願いし押印していただくことになります。



相続人さんの中には未成年の方がいたり認知症の方がいると代理人を立て裁判所の許可も必要になります。（執筆者：橋本 玄也）

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