住宅ローン審査は与信（個人の返済能力）を審査します。
同時に貸し手である金融機関の運営形態によって、貸し出せる対象が変わります。
金融機関は、建物の場所（立地）によって融資できない場合があります。
反対に現在の居住地や、マイホーム特定の地域で購入する場合、住宅ローンの金利が優遇される場合もあります。
今回は、立地条件から住宅ローンを選ぶ方法について考えます。
金融機関の営業範囲
金融機関は根拠法の兼ね合いで、営業地域や貸出先（組合員）が異なります。
すべての金融機関が、どこでもだれでも取引できるわけではありません。
都市銀行は営業範囲が広いですが、一部地方では営業を行っていません。
ネット銀行等は基本的に全国どこでも申し込み可ですが、提携司法書士が不在な地域では契約不可の場合があります。
地方銀行（地銀）や信用金庫、信用組合は、その店舗の営業範囲のみを対象とします。
特に信金や信組などは、他県での営業が制限されます。
私の経験では、クライアントが勤務先メインバンクの事前審査を申し込んだのですが、勤務先他県にて住宅購入を希望したので、結局審査すらできませんでした。
地方で地元でない金融機関に事前審査を申し込む際は、まず金融機関が対応できるかの確認が肝要です。
マイホーム購入別のシミュレーション
今回は3つの地域ごとにシミュレーションを行います。
1. 地元でマイホームを購入したい
2. もともとの地縁のない都市部等でマイホームを購入したい（都市部に移住してマイホーム購入したい）
3. 地方へ移住してマイホーム購入を購入したい
1. 地元でマイホームを購入したい
地元の金融機関との間で、本人あるいは親族で取引がある場合や、勤務先のメインバンク等の場合。
ネット銀行に勝るとも劣らない条件で、住宅ローン契約を結べることがあります。
ただし担当者との「交渉」の要素が必要ですし、必ずしも優遇がうけられるとは限りません。
私がコンサルティングした実例です。
クライアントは、地元で有力な二行に住宅ローン申請を行いました。
クライアントの家族は二行から事業用融資を受けており、その担当者を通して住宅ローンの申請を行いました（仮にR銀行とG銀行とします）。
R銀行：主債務者の子息の住宅ローンは債務（事業用融資）の合算と見なし、事前審査すらできませんでした。
G銀行：通常融資（優遇金利を含む）からさらに、10年間0.5％の優遇を受けることができました。
このように同条件であっても金融機関の対応は違います。
もし地元で住宅ローンの申請する場合は、取引があった金融機関にまず問い合わせするのがお勧めです。
2. 地元でない人。地方から都市部への移住
都市部であれば、多くの金融機関が融資可能です。
たくさんある金融機関の中から、条件の良い金融機関を探し出してください。
最近は、住宅ローン比較サイトも充実しています。
一般的に金利が低いのは、店舗がないネット銀行です。
ネット銀行の審査は、書面や電話が主となります。
申請者の属性は書類などのみで審査します。
担当者が申込者と相対することは、ほとんどありません。
よって申込者の属性も必要ですが、書類などの準備が審査の優劣を決めることがあります。
3. 地方へ移住してマイホーム購入したい
地方では住宅ローンを取り扱える金融機関が限られると指摘しましたが、フラット35では移住者を対象に金利優遇制度があります。
フラット35地域連携型（ＵＪＩターン者対象）は5年間0.25％の優遇が受けられます。
フラット35地方移住支援型（首都圏から地方へ移住者対象）は10年間0.3％補助が受けられます。
「地域連携型」もしくは「地方移住支援型」は「フラット35S」もしくは「フラット35リノベ」と、併用が可能です。
組み合わせによっては
が受けられます。
フラット35は全期間固定で一定の規格（適合証明取得）が条件ですが、店頭金利が1.5％程度であることを考えれば、最大0.5％の優遇はとても魅力的です。
参考：
住宅金融支援機構「フラット35地域連携型（pdf）」
国土交通省「フラット35地域連携型及び地方移住支援型の概要（pdf）」
家の立地をいかせる住宅ローンを探そう
住宅ローンを借りたい人は、立地の地域性を検討してください。
金融機関の特性や、地域社会の活性化を目論む国策により、住宅ローンの方向性は変わります。
うまく活用しましょう。（執筆者：金 弘碩）
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