| 「札仙広福」に関して |
| 「札仙広福」とは札幌市・仙台市・広島市・福岡市のこと |
| 札幌市・仙台市・広島市・福岡市で多い住宅はワンルームマンション |
| 札幌市・仙台市・広島市・福岡市で1ヵ月平均家賃額が高いのは福岡市 |
目次
本コラムでは、札仙広福といった主要な地方都市で人気の住居形態や間取りを紹介し、不動産投資の候補地としての有望性を考察する。
札仙広福は札幌市・仙台市・広島市・福岡市
札仙広福（さっせんひろふく）とは、「札幌市」「仙台市」「広島市」「福岡市」の4都市の頭文字を並べた造語である。異なる地方にある都市であり、各地方における中核都市だ。地理的には離れた4都市だが、周辺地域から見た各都市の地位や存在感などの面で類似する点が多いため、このように造語を用いて総称されることがある。
札仙広福の4都市では、近年大規模な再開発が目白押しだ。東名阪（東京、名古屋、大阪）の3大都市圏を上回るペースで推移していることも注目される一因となっている。この札仙広福を「不動産投資の候補地」という目線で比較しながら考察していく。
札仙広福で多い住宅はマンション
札仙広福の各都市における住宅の内訳を見てみよう。総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」のデータでは、住宅を以下の5つに分類している。
・長屋建
・共同住宅（木造）
・共同住宅（非木造）
・その他
この5つの内訳を札仙広福それぞれでグラフ化すると以下のようになった。
4都市すべてで赤色の「共同住宅（非木造）」が大部分を占めていることが見て取れる。非木造の共同住宅の大部分はいわゆるマンションであると推測できるため、札仙広福の4都市すべてでマンションが高い人気となっていることがわかる。
特に注目したいのは、広島市と福岡市だ。西日本の地方中核都市である両都市ではマンションの占める割合が9割近くに達しており、マンションが多くの人に好まれている傾向が見て取れる。
札仙広福で多いマンションの広さはワンルーム
札仙広福の4都市すべてで最も人気の高い住宅は、マンションであることがわかった。次は、どのようなマンションが人気となっているのかを考察してみたい。先ほどの「平成30年住宅・土地統計調査」には、共同住宅（非木造）について面積別の統計データもあるため、それをグラフ化してみた。
マンションの広さにおける内訳では、札仙広福のすべてが同じというわけではなく異なる傾向が見られた。仙台市と福岡市では29平方メートル以下（水色）の比率が大きく、札幌市と広島市では30～49平方メートル以下（緑色）の比率が大きいことがわかる。
いずれも面積からマンションのなかでもワンルームマンションなど単身で住む可能性が高いと推測できる。しかしそのうえで考察すると札幌市と広島市では、やや広めのワンルームマンションが人気となっている傾向だ。こうした傾向は、札仙広福での不動産投資を検討している方にとって一つの参考になるだろう。
札仙広福で1ヵ月平均家賃額が高いのは福岡市
次に札仙広福の家賃相場についても比較してみよう。データは、先ほどまでと同様に「平成30年住宅・土地統計調査（総務省統計局）のものを引用する。1ヵ月の平均家賃相場が高い順に並べると、以下のようになる。
4都市ともに5万円台で並んでおり、やはりここでも札仙広福は不動産市場における立ち位置が類似していることがわかる。しかしそのなかでも1位の福岡市が5万7,000円台であるのに対して4位の札幌市は5万1,000円台なので、約6,000円の差がある。札幌市はわりと広めのワンルームマンションの割合が多かったが、面積と賃料が比例しているとは限らない。
2023年時点で福岡市は人口の増加が続いているのに対して札幌市は人口が減少しているため、こうした人口動態も家賃相場の差になっているのかもしれない。今は「ほぼ横並び」といえる札仙広福だが、将来的にはこうした格差が拡大していくことも考えられる。
札仙広福の将来推計人口
札幌市、仙台市、広島市、福岡市は地方都市の中でも比較的人気のエリアと言える。では、人口動態の面ではどうなのか、実際に統計データを比較してみよう。
国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」によると、4市の2020年以降の人口は以下のように推計されている。
＜札幌市、仙台市、広島市、福岡市の将来推計人口（2020〜2045年）＞
| 札幌市（人） | 仙台市（人） | 広島市（人） | 福岡市（人） | |
| 2020年 | 1,952,356 | 1,082,159 | 1,194,034 | 1,538,681 |
| 2025年 | 1,974,801 | 1,084,620 | 1,207,517 | 1,600,759 |
| 2030年 | 1,976,367 | 1,071,693 | 1,205,175 | 1,641,913 |
| 2035年 | 1,959,483 | 1,048,353 | 1,193,985 | 1,667,501 |
| 2040年 | 1,924,460 | 1,015,478 | 1,175,450 | 1,677,404 |
| 2045年 | 1,870,991 | 972,871 | 1,150,616 | 1,671,888 |
出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成
上表を見ると、各都市の人口のピークは札幌市が2030年、仙台市・広島市が2025年、福岡市が2040年となっている。詳しくは後述するが、東京都の人口のピークは2030年と見られている。ピークを迎える時期は大差ないといえるが、東京都の人口は約1,400万人でありそもそもの人口数が10倍前後の大きな差となっている点は覚えておきたい。
首都圏が有利な理由：人口増・賃貸需要
本コラムでは、地方の中核都市である札仙広福について「不動産投資の候補地」という視点で比較をしてみた。現在は、ほぼ横並びになっている札仙広福だが将来は人口動態の影響もあって都市間の格差が拡大することも考えられるため、現段階のデータだけで投資判断をするのはリスクが高いといえる。
不動産投資のセオリーでは、以下の条件が満たす場所が不動産投資の有望な候補地となる。
- すでに多くの人口を抱え、賃貸住宅需要が旺盛である
- 人口の増加が今後も見込まれる
- 再開発を含む都市開発が今後も続く
これらの条件が最も整っているのは、やはり首都圏だ。2020年の時点で首都圏は4,434万人もの人口を抱えており、日本の総人口が約1億2,000万人と仮定すると日本人の4人に1人が首都圏に住んでいることになる。しかもこれは、住民票ベースの話であって住民票を移動させずに首都圏に居住している人は含まれない。首都圏にはこれよりも多くの人が居住しているとも考えられるため、不動産投資の候補地として1つ目の条件を十分満たしている。
さらに首都圏の中核である東京都では、今後も人口の増加が続くと見られている。2030年に人口がピークを迎えるものの、その後の人口減少ペースは他の都道府県と比べると緩やかで、こうした人口動態が賃貸需要を支える要因の1つだろう。
＜東京都全体と区部の総人口の推計＞
※注1：2020年以前の数値は全国・東京都ともに「国勢調査」（総務省）の数値
※注2：2020年以降の全国の数値は「日本の将来推計人口（平成29年推計）」（国立社会保障・人口問題研究所）による。
※注3：2025年以降の東京都の数値は東京都政策企画局による推計値
出典：東京都政策企画局「【データ】2065年までの東京の人口・世帯数予測について」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成
不動産投資には、出口戦略がある。購入した収益物件を売却するのか、所有し続けるのかといった方向性を決めておくことは戦略上とても重要だ。首都圏での不動産投資には、この出口戦略を描きやすいメリットがある。需要が旺盛な地域であれば資産価値が低下しにくいため、売却を選択したとしても値崩れによるキャピタルロス（売却損）を最小限に抑えることができるだろう。
不動産投資はまずは首都圏から始めてみよう
本コラムでは、札仙広福との対比で首都圏での不動産投資についても述べた。首都圏が日本全国のなかで最も人口が多く、さらに今後も旺盛な賃貸住宅需要が見込める地域であることは不動産投資の候補地選びにおいて重要だ。特に不動産投資の初心者は「最も無難な選択肢」である首都圏での不動産投資も視野に入れて候補地を選ぶのがよいだろう。
不動産投資は、長期的な視野に立ったビジネスのため、今だけでなく将来における価値を見極める必要がある。下表のように、札仙広福は首都圏と比べると土地の価格に値ごろ感があるものの、そもそもの人口数に大きな差があるため、将来において現在と同じ価値を維持できるかは不透明だ。
＜東京都区部と札仙広福の住宅地の平均価格＞
| 平均価格（円／㎡） | |
| 東京都区部 | 66万5,300 |
| 札幌市 | 10万2,200 |
| 仙台市 | 11万2,100 |
| 広島市 | 14万300 |
| 福岡市 | 19万6,300 |
出典：国土交通省「令和5年地価公示」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成
それぞれの都市で生まれ育った人など土地勘がある場合は親しみやすさもあるだろう。しかし別の地域から札仙広福での不動産投資を検討するのであれば、賃貸需要のある土地を選択することは難しいため、首都圏を選択するほうが賢明である。
札仙広福に関するQ&A
Q.札仙広福とは？
札仙広福（さっせんひろふく）とは、「札幌市」「仙台市」「広島市」「福岡市」の4都市の頭文字を並べた造語である。4市の中心部では再開発が多く行われており、地価の高まりを受けて注目を集めている。
Q.地方4大都市とは？
一般的に地方4大都市とは、「札幌市」「名古屋市」「大阪市」「福岡市」と言われている。
Q.札仙広福の地価上昇率は？
国土交通省の「令和5年地価公示」によると、2023（令和5）年1月1日時点の札仙広福（地方4市）の住宅地変動率は8.6％であった。一方、3大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）平均の住宅地変動率は1.7％であり、その差はおよそ5倍だ。
＜令和5年地価公示の圏域別・用途別対前年平均変動率＞
| 住宅地 | 商業地 | |||
| 令和4年変動率 | 令和5年変動率 | 令和4年変動率 | 令和5年変動率 | |
| 東京圏 | 0.6％ | 2.1％ | 0.7％ | 3.0％ |
| 大阪圏 | 0.1％ | 0.7％ | 0.0％ | 2.3％ |
| 名古屋圏 | 1.0％ | 2.3％ | 1.7％ | 3.4％ |
| 3大都市圏平均 | 0.5％ | 1.7％ | 0.7％ | 2.9％ |
| 地方圏(地方四市) | 5.8％ | 8.6％ | 5.7％ | 8.1％ |
| 地方圏(その他) | △0.1％ | 0.4％ | △0.5％ | 0.1％ |
| 地方圏平均 | 0.5％ | 1.2％ | 0.2％ | 1.0％ |
| 全国平均 | 0.5％ | 1.4％ | 0.4％ | 1.8％ |
注1：3大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう
注2：地方圏とは、3大都市圏を除く地域をいう
注3：地方圏(地方4市)とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市をいう
注4：地方圏(その他)とは、地方圏の地方4市を除いた市町村の区域をいう
出典：国土交通省「令和5年地価公示 圏域別・用途別対前年平均変動率」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成
Q.日本の5大都市は？
一般的に、日本の5大都市は「東京都区部」「札幌市」「名古屋市」「大阪市」「福岡市」と言われている。人口数のトップ5を見てみると、「東京都区部」「横浜市」「大阪市」「名古屋市」「札幌市」となっている。
＜市区町村別人口動態（令和5年1月1日時点の住民基本台帳）＞
| 順位 | 市区町村名 | 人口数 |
| 1位 | 東京都区部（23区計） | 9,161万3,369人 |
| 2位 | 神奈川県横浜市 | 375万3,645人 |
| 3位 | 大阪府大阪市 | 274万1,587人 |
| 4位 | 愛知県名古屋市 | 229万4,854人 |
| 5位 | 北海道札幌市 | 195万9,512人 |
| 6位 | 福岡県福岡市 | 158万1,398人 |
| 7位 | 神奈川県川崎市 | 152万4,026人 |
| 8位 | 兵庫県神戸市 | 151万917人 |
| 9位 | 京都府京都市 | 138万5,190人 |
| 10位 | 埼玉県さいたま市 | 133万9,333人 |
出典：政府「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成
なお、札仙広福のうち札幌市（5位）と福岡市（6位）がトップ10入りしている。ちなみに広島市は11位、仙台市が12位だ。
Q.7大都市はどこか？
一般的に、日本の7大都市は札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、広島、福岡と言われている。いわゆる「3大都市（東京・名古屋・大阪）」に札仙広福を加えたものだ。
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