目次
本コラムでは、20代で不動産投資をはじめるにあたりぶつかりやすい2つの障壁とその対策を2つ解説する。
【本コラムのポイント】
・20代がぶつかりやすい障壁は「融資の受けにくさ」と「資金力の弱さ」
・対策は「融資のタイミングを見極めること」と「小規模で経験を積むこと」
20代がぶつかりやすい障壁とは
20代で不動産投資をはじめる場合にぶつかりやすい障壁は、主に以下の2つだ。
・年収や勤続年数、保有資産などから融資を受けにくい場合がある
・保有資産が少ないと自己資金も少なくなり、投資判断の選択肢が狭まる
融資を受けるうえでの金融機関からの評価や拠出可能な自己資金の問題に加えて、不動産投資において必要な実務上のノウハウに関する問題が挙げられる。
年収や勤続年数、保有資産などから融資が受けにくい場合がある
不動産投資は、金融機関からの融資を前提とすることが多いため、いかにして融資を受けることができるかが極めて重要だ。金融機関によって差はあるが融資審査は、年収や勤続年数、保有資産などの基準があり20代の場合は基準を満たせないこともある。
基準を知りたい場合には、借入を考えている金融機関の不動産投資ローン商品説明書を確認するといいだろう。一例として、オリックス銀行の不動産投資ローン商品説明書を見てみる。
＜利用いただける方＞
出典：オリックス銀行「不動産投資ローン商品説明書」※この先は外部サイトに遷移します
原則、日本国内にお住まいで、当社所定の資格・要件を満たす方に限ります。
・当社住宅ローンプラザに来社可能な方
・借入時に満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の方
・原則、同一勤務先に3年以上勤務している方（自営業の場合は営業開始後3年以上経過している方）
・原則、前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が500万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める方
・団体信用生命保険に加入可能な方
・現在の住宅ローンなどの支払いに、直近1年以内に遅延の無い方
・資産管理会社※で借入希望の場合は、住宅ローンプラザにご相談ください。
※実質的に不動産賃貸・管理のみを目的とした会社
ただし、上記はあくまでも不動産投資ローンの商品説明であり、これらをすべて具備した場合でも、総合的な判断の結果必ずしも融資できるわけではない。また、融資の審査の対象は本人の属性だけではなく、物件の条件も関係してくる。
ただ、20代だからといって全く融資を受けられないわけではない。とはいえ、大きな金額の融資を受けられない場合もあるため、投資できる物件の規模は限られるだろう。
【関連記事】融資の際に確認されるポイントは？審査に通らないパターンを知っておこう！
保有資産が少ないと自己資金も少なくなり、投資判断の選択肢が狭まる
自己資金が少ない不動産投資においては、物件価格に対する借入比率が増大するため、キャッシュフローが圧迫されたり物件購入後の手元資金が手薄になったりするリスクがある。
その結果として、投資判断においてとれる選択肢の幅が狭くなることも想定されるだろう。キャッシュフローや手元資金の逼迫によって、具体的に以下のような事態に陥る可能性がある。
- 修繕や設備交換等のバリューアップ工事が十分にできない
- 将来売却を検討する際、融資残高を下回る売値しかつかずに売却が難航する可能性が高まる
以下のケースにおいて自己資金の多寡がキャッシュフローに及ぼす影響をシミュレーションしてみよう。
| 物件条件 | 融資条件 | ||
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 借入期間 | 25年 |
| 家賃収入 | 300万円 | 金利 | 3％ |
| 空室率 | 10％ | 購入時諸費用 | 8％ |
| 諸経費率 | 15％ | ||
※購入時諸費用はすべて自己資金から拠出する必要がある
※諸経費率：固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、管理委託報酬等
＜保有金融資産300万円の場合＞
| 年間支出 | 年間収入 | ||
| ローン返済 | 約171万円 | 家賃収入 | 約300万円 |
| 空室控除・諸経費 | 約75万円 | 合計 | 約300万円 |
| 合計 | 約246万円 | キャッシュフロー | 約54万円 |
※物件購入後の手元資金：60万円（自己資金300万円－購入時諸費用240万円）
＜保有金融資産1,000万円の場合＞
| 年間支出 | 年間収入 | ||
| ローン返済 | 約131万円 | 家賃収入 | 約300万円 |
| 空室控除・諸経費 | 約75万円 | 合計 | 約300万円 |
| 合計 | 約206万円 | キャッシュフロー | 約94万円 |
※物件購入後の手元資金：60万円（自己資金1,000万円－購入時諸費用240万円－頭金700万円）
上掲シミュレーションのように自己資金の多寡によって毎月のキャッシュフローに差が生じることが分かるだろう。資金面での余裕と安全性に影響があるため、保有資産が少ない20代の不動産投資はリスクをとらざるを得ないことも想定される。
障壁をクリアするには
20代で不動産投資をはじめる場合にぶつかりやすい障壁をクリアするための対策は、以下の2つだ。
まずは、小規模な投資からスタートを切って実績を作ることからはじめるといいだろう。投資規模が小さければ万が一失敗したとしても損失を最小限に抑えることも可能であり、将来的に資産規模を拡大していく際の知恵が得られる。
融資情勢のトレンドをフォローする
金融機関や融資情勢によって融資を受けられる基準は変動するため、各金融機関の融資姿勢や市場全体の融資情勢のトレンドをオンタイムでフォローしておくことが賢明だ。金融機関との繋がりが強い不動産会社等を経由して融資情勢に関する最新情報を入手することにより、適切なタイミングで融資申込ができる可能性を高めることにも繋がり得る。
融資情勢のトレンドフォローと併せて、物件購入を見越して自己資金を形成しておくことができればより融資を受けられるチャンスを得やすくなるだろう。
小ぶり物件からはじめ、経験値を積むことを主眼とする
将来的に物件規模の拡大を考えているのであれば、まずは小さくスタートを切ることが重要だ。実際に物件購入の各プロセスや賃貸経営の実務を経験することで不動産投資の重要なノウハウを学ぶことができるだろう。また不動産投資を成功させた実績が後の融資審査において有利に働くこともあり得る。
最初に購入する物件は、リスクを抑えられる少額な物件にしておくといいだろう。具体的な投資物件の例としては、中古の区分マンションや戸建などが挙げられる。中でも中古区分マンションは少額でも賃貸需要が見込める都心部の物件を購入できるため、有力な投資先候補の一つといえる。
賃貸需要を考えるには、空室率の確認が必須だ。国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査」によると、空室がゼロの管理組合は全体の47.9％となっている。半数以上のマンションはいくらかの空室が出ている計算になるため、賃貸需要が見込める都心部の好立地物件を探すことが大事だ。
物件を選ぶ際に気をつけたい2つのこと
物件を選ぶ際、特に気をつけたいのが「立地」と「物件の詳細」である。一般的に立地条件が不動産投資成功の可否を分けるともいわれるが、ただ立地が良いだけでなく「自分の投資目的に合った物件であるか」といった詳細の確認も必要だ。
立地を考える
立地は、ターゲットにする入居者によって決まってくる。例えば単身の会社員や学生が入居するワンルームマンションがターゲットの場合、通勤や通学に便利な駅近物件が好まれるだろう。また周辺環境もコンビニやコインランドリー、ファストフード店などがあると単身者にとって利便性が高い。
一方ファミリー層がターゲットの場合、子育て世帯なら駅近よりも駅からほどよく離れた閑静な住宅街のほうが魅力的に感じるかもしれない。周辺環境としては、スーパーや公園、病院、保育園、学校などが近ければ選ばれる可能性が高いといえる。
例えば、一般的に立地が良いと言われる東京23区で、公園数と病院数の多い区をランキングしてみると以下のようになる。
＜東京23区で公園が多い区ランキング＞
| 順位 | 区名 | 公園数 | 区民１人当たりの 公園面積（㎡） |
|---|---|---|---|
| １位 | 練馬区 | 701 | 2.86 |
| ２位 | 世田谷区 | 576 | 3.08 |
| ３位 | 大田区 | 563 | 4.01 |
| ４位 | 足立区 | 516 | 4.74 |
| ５位 | 江戸川区 | 515 | 11.35 |
| ６位 | 板橋区 | 356 | 3.35 |
| ７位 | 杉並区 | 339 | 2.16 |
| ８位 | 葛飾区 | 328 | 4.46 |
| ９位 | 江東区 | 316 | 9.84 |
| 10位 | 品川区 | 284 | 3.28 |
注２）人口：東京都総務局統計部『東京都の人口（推計）令和４年４月１日現在』を使用した。
注３）江東区「都市公園（小計）」：国営公園（１か所、67,000㎡）を含む。
注４）総数「都立公園（面積）」：水元公園の埼玉県三郷市部分（34,759.95㎡）を含む。
出典：東京都建設局公園緑地部「公園調書（令和４年４月１日現在）」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成
公園数では練馬区が1位、次いで世田谷区、大田区と続く。区民１人当たりの公園面積でランキングすると、1位は千代田区（25.54㎡）、2位江戸川区（11.35㎡）、3位江東区（9.84㎡）であった。
＜東京23区で人口１万人当たり医療施設数が多い区ランキング＞
| 順位 | 区名 | 病院数 （Ａ） | 一般診療所数 （Ｂ） | 人口１万人当たり医療施設数 （Ａ＋Ｂ） |
|---|---|---|---|---|
| １位 | 千代田区 | 15 | 506 | 77.7 |
| ２位 | 中央区 | 4 | 658 | 38.9 |
| ３位 | 港区 | 12 | 814 | 31.8 |
| ４位 | 渋谷区 | 17 | 622 | 27.7 |
| ５位 | 新宿区 | 13 | 663 | 19.6 |
| ６位 | 豊島区 | 14 | 471 | 16.9 |
| ７位 | 文京区 | 10 | 288 | 13.1 |
| ８位 | 台東区 | 8 | 251 | 12.8 |
| ９位 | 品川区 | 15 | 484 | 12.2 |
| 10位 | 目黒区 | 9 | 326 | 11.9 |
出典：東京都福祉保健局※この先は外部サイトに遷移します。「福祉・衛生統計年報（令和３年度）」より株式会社ZUU作成
ファミリー層がターゲットの場合、上記のランキングを参考にして、購入物件のエリアを検討することもいいだろう。
物件の詳細を確認する
物件の具体的な評価基準には、築年数や専有面積、間取り、建物の構造などがある。築年数は、減価償却の年数が関係してくるため重要だ。間取りは、ある程度入居者ターゲットを絞る要素になり、例えばワンルームや1Kなどは単身の会社員や学生がメインになる。2DKなら夫婦2人世帯が住むのに適しており、3LDKは子育て世帯や家族が多い世帯向きだ。
専有面積は、競合物件と同じ間取りで同じ賃料だった場合、広い部屋のほうが比較的賃貸需要は高まるため、間取りごとの平均的な相場は把握しておく必要がある。
不動産投資に興味を持つ20代、30代が増えている
「モゲチェック不動産投資」を運営する株式会社MFSが2019～2021年に行った調査では、コロナ前（2019年8月～2020年2月）とコロナ後（2020年3月～2021年3月5日）の不動産投資動向を分析している。同社は不動産投資ローン借り入れ可能額を把握するサービスを提供している。
同調査によると、コロナ後に20～30代の当該サービスへの申し込みが増加。コロナ前は20代で6.4％、30代で33.9％だったが、コロナ後の数字はそれぞれ10.5％、36.8％と増加傾向を示している。
また若い世代のサービス申し込みが増えたことで、年収800万円未満の層がコロナ前の36.3％からコロナ後は46.6％へ大幅に増加していることも特徴的だ。
20代からはじめるからこそのメリットとは
不動産投資を20代ではじめるからこそ享受できるメリットは、以下の3つだ。
- 定年前にローン完済できる可能性がある
- インカムゲインを得られる期間が長くなる
- 融資期間を長期で設定できる
資産形成において精神的な余裕を持てることと時間を味方につけられることが最たるメリットといえる。
＜定年前にローン完済できる可能性がある＞
20代でローンを組めば35年の長期でローンを組んだとしても定年を迎えるまでに完済できる可能性が高い。ローン完済後は、家賃収入の大部分が手元に残るため、定年後の収入源になり得るだろう。中古物件を超長期で保有するとしても適宜リフォームやリノベーション、大規模修繕などを施して物件をリニューアルすることで、資産価値の下落スピードを緩め、収益物件として稼働させ続けることは可能だろう。ただし、リノベーションを視野に入れる場合、綿密な資金計画を立てたうえで慎重に投資判断を行う必要があるため、取り得る選択肢の一つとして考えておくのが無難といえる。
＜インカムゲインを得られる期間が長くなる＞
20代で不動産投資をはじめれば物件の保有期間を長くとることが可能だ。そのため家賃収入というインカムゲインを得られる期間が長くなる。家賃収入を得られる期間が長くなるため、得られる家賃収入の総額が大きくなることが期待できるだろう。そのため時間を味方にして純資産を増やすことができる。
＜融資期間を長期で設定できる可能性がある＞
20代は、最も長期間のローンを組むことができる世代といえる。なぜなら融資期間には「完済時の年齢が◯◯歳」といった条件がついていることが多く年齢を重ねるにつれて長期のローンを組むことが難しくなるからだ。融資期間を長期に設定することで毎月の返済額を抑えることができキャッシュフローに余裕を持たせることができる。
知っておきたい不動産投資の主なデメリットとは
不動産投資には、主に以下のような7つのデメリットがあるため、物件購入前に周知しておきたい。
・空室リスク
・家賃滞納リスク
・事件事故リスク
・災害リスク
・修繕リスク
・物件価格変動リスク
・金利上昇リスク
空室リスクと家賃滞納リスクは、セットで考えることが必要だ。資金計画を立てる場合、一定の空室損は見込んでおいたほうがよい。
空室対策として着目したいのは人口の増減だ。総務省の「令和2年国勢調査 報道資料」によると、以下のようになっている。以下に名前の出る市区町村は人口が増えていることからも、賃貸経営を行なった場合に他のエリアよりも空室リスクの軽減が期待できるだろう。
＜首都圏で人口増減数の大きい市町村＞
| 市町村 | 人口 2020年 | 増加数 2015〜2020年 |
|---|---|---|
| 東京特別区部（東京） | 974万4,534人 | 47万1,794人 |
| 川崎市（神奈川） | 153万9,081人 | 6万3,868人 |
| さいたま市（埼玉） | 132万4,591人 | 6万612人 |
| 横浜市（神奈川） | 377万8,318人 | 5万3,474人 |
| 流山市（千葉） | 19万9,960人 | 2万5,587人 |
| 船橋市（千葉） | 64万2,972人 | 2万82人 |
| 川口市（埼玉） | 59万4,461 | 1万6,349 |
| 市川市（千葉） | 49万6,943 | 1万5,211 |
| つくば市（茨城） | 24万1,785 | 1万4,822 |
| 松戸市（千葉） | 49万8,293 | 1万4,813 |
| 調布市（東京） | 24万2,721 | 1万3,660 |
| 藤沢市（神奈川） | 43万7,155 | 1万3,261 |
| 柏市（千葉） | 42万6,552 | 1万2,598 |
| 立川市（東京） | 18万7,089 | 1万794 |
また事件事故リスクと災害リスクも同様で放火や空き巣被害、地震、風水害など賃貸経営上起こり得るリスクは常に意識しておきたい。さらに物件価格変動リスクと金利上昇リスクなど相場動向によって生じるリスクもあるため、注意が必要だ。
【関連記事】不動産投資はリスクを理解することが成功への第一歩
区分マンションを購入する流れ
区分マンションを購入する流れについて確認しておこう。以下のチャートは、おおまかな流れである。
上記のほかにも細かい作業が必要になる。主に不動産会社との交渉と金融機関との交渉に分かれるが、大事なのはよく相談しながら最善の物件や融資方法を決めることだ。
【関連記事】初めて不動産投資をする際に気をつけることとは？
20代で投資をしている人・賃貸用物件を保有している人の割合は？
日本証券業協会が行った「2021年度証券投資に関する全国調査」では、新型コロナウイルス拡大により有価証券取引に対する意識や行動の変化について年代別に質問している。
20代で有価証券取引をはじめたり考えたりしている人の割合は、以下の通りだ。
＜20代で投資をしている人の割合＞
| 意識や行動の変化内容 | 割合 |
|---|---|
| 有価証券取引をはじめた | 1.8％ |
| 有価証券取引を再開した（再開しようと思っている） | 0.2％ |
| 前から取引を行っており特段の変化はない（取引を続けようと思っている） | 4.9％ |
| 合計 | 6.9％ |
本調査は、有価証券に限定しているとはいえ20代で投資をしている人の数はまだまだ少ないといえる。
次に、20代で賃貸用物件を保有している人の割合を見ていこう。総務省が行った「平成30年住宅・土地統計調査 住宅および世帯に関する基本集計」によると、20代で貸家用住宅を保有している人の割合は、居住世帯のある住宅で約0.74％、居住世帯のない住宅では約1.05％となっている。
合計した割合はわずか約0.79％に過ぎない。やはり年収や保有資産が少ない20代の不動産投資に対する障壁の高さが見てとれる数字といえるだろう。
＜年齢階級別現住居以外に貸家用住宅を所有する世帯数（2018年）＞
単位：世帯
| 年齢階級 | 居住世帯のある住宅 | 居住世帯のない住宅（空き家） |
| 25歳未満 | 3,000世帯 | 1,000世帯 |
| 25～29歳 | 6,000世帯 | 1,000世帯 |
| 30～34歳 | 1万3,000世帯 | 2,000世帯 |
| 35～39歳 | 2万4,000世帯 | 4,000世帯 |
| 40～44歳 | 4万4,000世帯 | 6,000世帯 |
| 45～49歳 | 6万9,000世帯 | 1万1,000世帯 |
| 50～54歳 | 8万8,000世帯 | 1万4,000世帯 |
| 55～59歳 | 12万2,000世帯 | 1万9,000世帯 |
| 60～64歳 | 14万4,000世帯 | 2万3,000世帯 |
| 65～69歳 | 20万世帯 | 3万1,000世帯 |
| 70～74歳 | 18万2,000世帯 | 2万9,000世帯 |
| 75～79歳 | 14万1,000世帯 | 2万1,000世帯 |
| 80～84歳 | 9万7,000世帯 | 1万5,000世帯 |
| 85歳以上 | 8万5,000世帯 | 1万4,000世帯 |
| 総数（※）カッコ内は統計上の総数 | 121万8,000世帯 （122万6,000世帯） | 19万1,000世帯 （19万2,000世帯） |
出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅および世帯に関する基本集計」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成
20代の不動産投資に関するQ＆A
Q1.不動産投資をする20代がぶつかる壁とは？
20代で不動産投資をはじめる場合にぶつかりやすい障壁は、主に以下の2つだ。
- 年収や勤続年数、保有資産などから融資が受けにくい場合がある
- 保有資産が少ないと自己資金も少なくなり、投資判断の選択肢が狭まる
Q2.20代で不動産投資をするメリットとは？
不動産投資を20代ではじめるからこそ享受できるメリットは、主に以下の3つだ。
- 定年前にローンを完済できる可能性がある
- インカムゲインを得られる期間が長くなる
- 融資期間を長期で設定できる可能性がある
Q3.20代で不動産投資をしている人の割合は？
20代で貸家用住宅を保有している人の割合は、居住世帯のある住宅で約0.74％、居住世帯のない住宅では約1.05％となっている。合計した割合はわずか約0.79％に過ぎない。やはり年収や保有資産が少ない20代の不動産投資に対する障壁の高さが見てとれる数字といえるだろう。
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