株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9）

*12:39JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9） ストレージ王<2997>

●DAIBOUCHOU
なるほど。トランクルームを投資する投資家も増えていけば、流動性も出てくる、投資するリスクも減ってくるというニュアンスですかね。

■ストレージ王 荒川様
はい。今後市場での実績が積み上がっていけば、流動性が高まり、より低い利回りで購入していただけるようになることも期待しています。

●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。

コンテナやストレージの新規出店で、どの程度の需要が見込めるか、立地の良し悪しを判断する工夫を教えてください。

■ストレージ王 荒川様
基本的に、当社がトランクルームを出店している場所は、幹線道路沿いが多くなっています。これは、トランクルームという業態においては「目立つこと」が非常に重要で、実際にそこに新しくできたことを周囲の方々に気づいてもらわないと、稼働が伸びにくいためです。特に都心型の物件では、商圏としては物件から半径2キロ程度と比較的狭いため、その限られたエリア内でしっかり認知を取れるかどうかが非常に重要な要素となります。また、トランクルームはお客様が荷物を車で運ぶケースが多いため、車でのアクセス性も重視しています。そのため、自然と車とおりの多い道路沿いへの出店が中心になっており、これは都心・地方いずれの物件でも共通です。

さらに細かい点では、同じ道路沿いでも信号との距離が影響することがあります。信号に近すぎると車が入りにくくなり、逆に離れすぎていると車の速度が出てしまい、入りにくいという課題もあります。そうした交通動線や視認性、車の停めやすさなどを考慮しながら、周辺のマーケット相場を見て、出店候補地を選定しています。

加えて、周辺住民の年齢層や平均所得といった属性もリサーチし、地域に合った価格帯でサービスを提供できるよう出店戦略を組み立てています。

●DAIBOUCHOU
そうなんですね。同じロードサイドでも、信号の位置などで集客に差が出るというのはとても興味深いです。

新規に出店したが、あてが外れて利用者が全然集まらなかった時の対策はありますか？空室リスクは誰がどのように負うのでしょうか？

■ストレージ王 荒川様
空室リスクについては、契約形態によって異なります。変動家賃型の契約であれば、オーナー様が空室リスクを負い、当社は実際の収入に対して一定割合（たとえば10%）を頂く形になります。この場合、不動産を所有されているオーナー様が、稼働状況に応じたリスクを負うことになります。

一方、当社が固定家賃で物件を借り上げる契約となっている場合は、空室が多くても家賃を一定でお支払いする必要がありますので、当社がリスクを負うことになります。したがって、リスクの所在は契約次第というのが実態です。

なお、当社が固定家賃で借りている物件において稼働の立ち上がりが遅い場合には、当社がさまざまな施策を講じます。たとえば、現地での見学会の開催、借り手獲得に向けた販促活動の強化、あるいはウェブ経由の契約数を増やすために、オンライン広告などの宣伝費を増やすといった工夫を行っています。現在は、ウェブからの流入も多いため、そうした施策にも力を入れているところです。

●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。

完成直後で全部空室の時より、ある程度テナントが埋まって安定的な賃料が見込める方がストレージを高く売れそうです。ただ、販売までの時間が長くなります。完成したストレージをより高く、より早く売る工夫を教えてください。

■ストレージ王 荒川様
おっしゃるとおり、本来であれば物件完成後1〜2年が経過し、稼働率が70%を超えて「これは安心して運用できる」といった状態になった段階で販売する方が、当然ながら不動産投資家の方にも高く評価していただきやすく、結果として売却価格も高くなることは間違いありません。しかし現実には、そこまで運転資金に余裕があるわけではなく、すべての物件でそうした運用が可能というわけではないのが実態です。

ただ、コンテナ型の案件については、建物型と比べて比較的少額かつ柔軟な運用ができるため、一定期間稼働状況を見てから売却するという選択肢も取りやすく、今後はそのような工夫を進めていきたいと考えています。

また、これはまだ検討段階ではありますが、たとえば「ブリッヂスキーム」のように、物件完成後すぐには売却せず、信託やファンドといった器を一時的に活用して2年間保有し、その後稼働率が安定してから売却して売却益を最大化するようなファイナンスの工夫も、今後の課題として取り組んでいきたいと考えています。そのためには、そうした仕組みに関心を持ってくださる不動産投資家の方や金融機関との連携が重要になりますので、今後の検討を深めていきたいと思っています。

●DAIBOUCHOU
なるほど。逆にそういったブリッヂとか、販売までのつなぎで資金を用意してくれる、一時的に保有してくれるような投資家が現れたら、御社としても非常に助かるでしょうし、それ自体が収益源になる可能性もあるということですね。

■ストレージ王 荒川様
そうですね、そこはやりたいところの1つですね。

●DAIBOUCHOU
確かに、ファンドなどに移して、その後売却して売却益を折半するという話もよくありますからね。ありがとうございます。

借り上げ賃料について、固定と変動賃料があるという話でしたが、固定と変動賃料の比率はどのような形なのでしょうか。

■ストレージ王 荒川様
ビル型、いわゆる屋内型のトランクルーム物件については、固定賃料での契約が比較的多くなっています。現在の比率で言うと、おおよそ6割%程度が固定賃料となっています。

一方、コンテナ型の案件では、変動型賃料の割合が非常に高く、全体の8割以上が変動型の契約です。コンテナ型の場合、部屋数が少なく比較的早く埋まる傾向にあるため、稼働が進んだタイミングでの利益をオーナー様が享受しやすいという理由から、変動型賃料が好まれやすい状況です。また、節税目的で投資される方の中には、当初の赤字をむしろ前向きに捉えて変動賃料を選択されるケースもあります。

ビル型については、大口の不動産投資家が投資対象とされることが多く、彼らは安定した収益を重視される傾向があります。そのため、固定賃料を希望されるケースが多いという特徴があります。

株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（10）に続く

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