インテリックス Research Memo（2）：リノベーション事業とソリューション事業を展開する不動産会社（1）

*13:02JST インテリックス Research Memo（2）：リノベーション事業とソリューション事業を展開する不動産会社（1） ■インテリックス<8940>の事業概要

1. 事業セグメントの内容
同社は中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーション（再生）した後に再販するリノベーション事業分野とソリューション事業分野の2つの事業セグメントで開示を行っている。2021年5月期以降の売上総利益構成比の推移を見ると、リノベーション事業分野が全体の6割以上を占める主力事業となっている。なお、2025年5月期中間期についてはソリューション事業分野で好採算の一棟収益物件の売却があったため、ソリューション事業分野の構成比が従来の30%台から47.6%まで上昇している。

(1) リノベーション事業分野
リノベーション事業分野には、同社で展開するリノヴェックスマンションや戸建の再生販売・賃貸事業、子会社の(株)インテリックス空間設計による内装工事の企画・設計・施工事業、(株)再生住宅パートナーが手掛ける買取再販共同事業のほか、まだ規模は小さいが(株)FLIEによる不動産売買プラットフォーム事業、(株)TEI Japanによる建築物の温熱環境に関する情報提供サービス、(株)リコシスによる省エネリノベーションの開発及びフランチャイズ事業などが含まれる。

売上高の約9割を占めるリノヴェックスマンション事業では、不動産仲介会社からの情報をもとに仕入れた物件に対して、インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成、内装工事を施したうえで不動産仲介会社等を通じて販売する（直近はFLIEが運営する不動産売買プラットフォーム「FLIE」を通じた仕入販売も行っている）。同社は物件を仕入れてから販売までの事業期間を経営管理指標として重視し、150日を目安にこれよりも期間が長くなるようであれば販売価格を調整して早期に売り切ることを基本方針としている。販売在庫の滞留期間が長期化すれば、収益性が低下するリスクが上昇するためだ。売上総利益率では12%超を適正水準として事業運営を行っている。また、内装工事に関してはインテリックス空間設計より協力会社に外注している。

販売エリアは首都圏からスタートし、2013年以降は地方主要都市（札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡）に段階的に進出した。エリア別販売件数の構成比は2019年5月期以降、5割強を地方エリアで占めるまでになっている。同社は、全国の分譲マンションのストック数の約5割が首都圏で占められることから、首都圏と地方の販売比率は同等程度が適正水準と考えている。

また、2025年5月期中間期における中古マンション市場の拠点別販売件数シェアは、首都圏が1%強、地方エリアは各拠点でバラつきがあるものの1～9%となっており、全体では2%弱の水準となっている。これは市場全体が横ばいで推移したとしても、シェア拡大による成長余地が大きいことを意味している。なお、リノベーションマンションとして定義している「R住宅※」の累計販売件数において、同社は2024年5月末までに累計27,317件の販売実績があり、22.7%と業界トップシェアを占める。

※ (一社)リノベーション協議会が定める、優良なリノベーション品質基準（検査・工事・保証）を満たす住宅に付与される標章で、2024年3月末の累計発行件数は74,915件となっている。

リノベーションマンション内装事業は、リノベーションマンションを販売する同業他社のほか一般個人からの工事も請負っている。戸別のマンション内装工事に関してはノウハウが必要なため、三菱地所レジデンス(株)など大手不動産販売会社を含めた同業他社からの引き合いが多く、最近ではREIT運用会社が自社保有物件のバリューアップを目的に、同社に発注するケースも増えている。

再生住宅パートナーで手掛ける不動産の買取再販共同事業とは、パートナー企業から持ち込まれた物件情報をもとに仕入れた戸別マンションや戸建て住宅を再販する事業であり、販売で得た収益はパートナーとシェアする。社内規程により不動産物件の資産を持てない不動産仲介会社や同社から独立した元社員等々が連携するパートナー企業となる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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