ＡＤワークスグループ Research Memo（2）：収益不動産販売事業とストック型フィービジネスが両輪

■事業概要

ADワークスグループ<2982>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社として国内で収益不動産販売事業等を展開するエー・ディー・ワークス、プロパティ・マネジメント業務（以下PM業務）を行う(株)エー・ディー・パートナーズ、リノベーションなどのバリューアップ工事等を行う(株)スミカワADD※、CVC事業を行うエンジェル・トーチ、クラウドファンディングを活用した資金調達等を行う(株)ジュピター・ファンディングなど5社があり、米国では収益不動産販売事業、PM事業、住宅債権への投資事業、不動産開発販売事業を行う子会社及びそれらを統括する事業統括会社等の8社で構成されている。

※2022年4月1日付で(株)エー・ディー・デザインビルドを存続会社として(株)澄川工務店を吸収合併し、社名をスミカワADDに変更した。


収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンションやオフィスビル等を仕入れ、法的・物的コンディションを整えたうえで、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の主力事業となる。仕入物件の対象エリアは中古マンションやオフィス等の賃貸需要が旺盛な都市部が中心となる。顧客は主に事業法人や個人富裕層で、マンションでは3～5億円、オフィスビルでは10～40億円の中規模物件を仕入れて、これら顧客に販売する。こうした物件は入居率が高く賃料収入が安定しているほか値下がりリスクも相対的に低く、投資運用対象として手掛けるのに手頃な水準となっている。また、2019年3月期からは、不動産小口化商品「ARISTO」シリーズの販売を開始しており、顧客層の拡大にも取り組んでいる。ここ最近は、商業ビルやオフィスビル等を仕入れる機会も増え、取り扱う物件も大型化する傾向にあるほか、京阪神や名古屋など主要都市部にもエリアを広げつつある。また、米国子会社を通じてロサンゼルスで収益不動産販売事業を行っているほか、2020年にはハワイにも子会社を新設し、賃貸不動産物件の開発販売事業に着手している。

ストック型フィービジネスは、販売用不動産を売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するプロパティ・マネジメント収入（建物の維持・管理受託、賃料・管理料徴収、テナント誘致等によるフィー）、既存顧客に対する売買サポートフィー、不動産に関する相続対策等のコンサルティング収入、受託不動産の保守・修繕工事等で構成されている。利益の大半を占める賃料収入は、収益不動産残高が積み上がれば連動して増えていくため、同社にとっては安定収益源の機能を果たしている。

そのほか、新規事業としてREIT事業やCVC事業を2021年より立ち上げている。REIT事業については、2021年9月にREITを運用するJMRアセットマネジメントを設立しており、現在はファンド組成に向けた物件の仕入れと同時に、パートナーづくりを進めている段階にある。2022年3月に東海エリアを地盤に不動産関連事業や投資事業などを行うみらいHDとの間で、JMRアセットマネジメントに対して共同出資を行う合弁事業契約を締結し、協働を開始した。共同出資後のJMRアセットマネジメントの出資比率は、同社が88%（88百万円）、みらいHDが12%（12百万円）となる。対象とする物件は首都圏、中部圏、近畿圏、北九州圏などの中核都市圏におけるマンションやオフィスビル等が中心で、当初の組成額としては300～400億円を目標としており、今後もパートナーを拡充して目標額の達成を目指している。

一方、CVC事業は子会社のエンジェル・トーチで展開している。同社グループの成長を加速度的に進めるため、“脱”不動産事業として新規事業の育成に取り組んでおり、先進的な技術を持つベンチャー企業などへの投資を行っている（2022年8月までに合計5社、約2億円を出資）。その第1弾として、2022年8月に「ファイナンス・アレンジメント事業」構想を発表した。具体的には、2022年5月に出資した岡三デジタル証券準備やFUNDINNO、同年8月に業務提携したSiiibo証券とのネットワークや、同社が自社で実施してきたライツ・オファリングによる資金調達ノウハウなどを組み合わせることで、資金調達で苦労しているスタートアップ企業や未上場企業だけでなく、株式上場している中小企業なども対象として、最適な資本政策の提案を行っていく事業となる。

岡三デジタル証券準備ではブロックチェーン技術を活用して、個人投資家向けに不動産STOや社債STOを販売する事業を開始する予定で、FUNDINNOは個人投資家向けに未公開企業を対象とした株式投資型クラウドファンディングサービスを運営している。また、Siiibo証券ではオンラインで社債の発行・購入・管理を行えるプラットフォームサービスを運営している。2千兆円とも言われている個人の金融資産は、その半分以上が現預金で占められており、優良な投資運用先を求めている個人投資家のニーズと企業の資金調達ニーズを先進的なファイナンスサービスでつなげていくことにしている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

＜TY＞