プロパスト Research Memo（1）：経済環境に応じて最適な事業に注力し、10期連続の当期増益を達成

■要約

1. 分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業を展開
プロパスト<3236>は、東京証券取引所「スタンダード市場」に上場する総合不動産ディベロッパーで、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開し、その時々の経済環境に応じて最適な事業に注力している。同社は都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、扱う物件の特長は都市生活を満喫できるような高いデザイン性にある。競争の激しい首都圏のマンション市場をターゲットにしながら、情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。

2. 2022年5月期は、期初計画を大きく上回る大幅増益決算
2022年5月期の売上高は17,689百万円（前期比6.3%減）、営業利益2,127百万円（同24.1%増）、経常利益1,691百万円（同30.2%増）、当期純利益1,135百万円（同23.4%増）と減収増益であった。コンセプト重視やエリアを絞った企画により、期初計画比では営業利益は46.0%、経常利益は72.6%、当期純利益は63.1%上回る好決算となった。なかでも同社が重視する当期純利益は、10期連続の増益を達成した。セグメント別では、分譲開発事業は、販売物件が1プロジェクトのみで、販売の進捗に伴い販売戸数が減少したことから、売上高427百万円（前期比53.6%減）、営業利益17百万円（同58.1%減）にとどまった。賃貸開発事業は、売却物件数が15プロジェクトに減少したものの、商品企画及び地域優位性が評価されたことなどにより収益性が向上したことで、売上高11,533百万円（同16.2%減）、営業利益2,461百万円（同9.2%増）となった。バリューアップ事業は、収益性の高いエリアで11物件を売却した結果、売上高5,720百万円（同35.9%増）、営業利益699百万円（同48.4%増）となった。その他利益剰余金の増加や2020年11月に実施した第三者割当増資により純資産が増加したことで、自己資本比率は25.1%と、2013年5月期の9.5%から大幅に上昇し、同社の安全性は大きく改善した。配当は前期と同額の1株当たり2円とした。また、2021年7月に自己株式の取得を実施した。

3. 2023年5月期は、慎重な前提に基づき増収増益を予想
2023年5月期の業績については、売上高21,129百万円（前期比19.4%増）、営業利益2,215百万円（同4.2%増）、経常利益1,741百万円（同3.0%増）、当期純利益1,309百万円（同15.3%増）の増収増益を計画している。都心部のなかでも需要が見込める物件を厳選して購入するとともに、現在保有している物件の売却活動を積極的に推進する方針だ。分譲開発事業については端境期に当たり販売物件がないものの、賃貸開発事業とバリューアップ事業で好調を持続する見込みである。同社では例年、期初において慎重な業績予想を立てることから、最終的には予想を上回り着地する可能性が高いと弊社では見る。配当については、前期と同額の1株当たり2円を予定する。また、2022年7月にも自己株式の取得を実施し、今後も継続する意向である。

4. 2024年5月期以降も、堅調な業績を継続する見通し
同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、最近では新築マンションの1戸当たり平均価格は高値で横ばいながら、販売戸数は新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）に伴う2020年前半の落ち込みからは回復した。一時は、郊外への居住増加や東京オリンピック・パラリンピック後の建設需要の落ち込みの影響も懸念されていたが、足元では首都圏のマンション人気は底堅く、長期的には都心の好立地マンションへのニーズは根強いと見られる。同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わり、3事業が補完し合うことで、2024年5月期以降も堅調な業績を継続すると弊社では見ている。

■Key Points
・総合不動産ディベロッパーで、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3本柱。都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開し、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長。2022年4月からはスタンダード市場に上場
・2022年5月期は減収増益決算で、利益は会社計画を大きく超過し、10期連続の当期増益。特にバリューアップ事業と賃貸開発事業が好調。前期と同額の配当を実施し、自己株式取得も継続。その他利益剰余金の増加により、自己資本比率は25.1%に上昇
・2023年5月期の業績は、増収増益を予想。ただし、例年の実績からは、期初予想を上回る着地となる可能性大。財務体質の強化を優先し、前期並みの配当を計画。自己株式取得も継続
・足下では首都圏のマンション人気は底堅く、都心の好立地マンションへのニーズは根強い。同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わり、3事業が補完し合うことで、2024年5月期以降も堅調な業績を継続すると見る

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）


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