霞ヶ関キャピタル Research Memo（3）：物流施設開発用地や賃貸マンションの売却が収益に寄与し、過去最高を更新

■霞ヶ関キャピタル<3498>の業績動向

1. 2022年8月期第2四半期の業績概要
2022年8月期第2四半期の日本経済はコロナ禍の影響を引き続き大きく受け、2022年1月に34都道府県を対象とするまん延防止等重点措置が発出されるなど、再度の経済活動抑制が行われた。足元では3回目のワクチン接種の前倒しなどの対策が講じられているが、依然として注視すべき状況が続いている。同社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、特にホテルや商業施設等のアセットタイプは今もなお大きな影響を受けている一方で、コロナ禍による影響が限定的または追い風となった賃貸マンションや物流施設といったアセットを選好し投資する動きも継続している。

このような状況のなか、同社は引き続き社会的潮流に着目した成長性及び社会的意義のある事業分野への投資及びコンサルティングに注力するとともに、投資機会の創出及び投資案件の収益最大化に努めた。その結果、2022年8月期第2四半期の連結業績は、売上高10,583百万円（前年同期比58.9%増）、営業利益456百万円（前年同期は8百万円の利益）、経常利益226百万円（同43百万円の損失）、親会社株主に帰属する四半期純利益130百万円（同55百万円の損失）となり、第2四半期において過去最高の売上高・利益を達成した。

売上高については、物流施設開発用地売却（4件）や賃貸マンション売却（4件）がけん引し、大幅な増収となった。具体的には、物流施設4物件、ホテル1物件が新たに開発フェーズに進捗し、新規で2施設のホテルが開業したほか、レジデンスファンドやヘルスケアなど新規事業を展開した。レジデンスファンド組成にあたって、シードアセットとして同社で所有していた物件があったが、ファンド事業が予想を上回って進捗したことで、シードアセットをファンドに移したことが、増収に寄与した。営業利益段階では、事業規模拡大に伴い人件費が増加したほか、ヘルスケアなどの新規事業立上げに伴い人員や販管費が増加したものの、主力の物流施設開発事業が立上げ期から成長フェーズに移行したことでこれらを吸収し、大幅な増益となった。

トピックとしては、物流施設開発事業では、2022年1月に三菱ＨＣキャピタルと共にLFDによる物流施設開発の合弁事業を開始した（2022年8月期第2四半期末時点でLFD開発中物件は4件）。ホテル開発事業では、FAV HOTEL2件（熊本・伊勢）を新規開業し、合計5件を運営中（2022年8月期第2四半期末時点）である。その他事業では、三井物産デジタル・アセットマネジメントと都心賃貸マンション16件を組み込む私募ファンドを組成したほか、2021年12月にヘルスケア事業推進部を新設した。ヘルスケア関連施設開発事業への参入1号案件として札幌市の開発用地を取得・着工し、2号案件も既に着手済みである。このように多岐にわたる事業を推進しており、将来の収益拡大を目指す前向きな決算であったと評価できよう。

同社ではバランスシートを使って開発するのではなく、SPC（特別目的会社）を活用してオフバランスした状態で開発及び運用を行っているため、バランスシートからは現在どれくらいの物件が開発中・運用中かを把握しづらい。しかしながら、物流施設開発事業の進捗とレジデンスファンド組成により、2022年8月期第2四半期末のプロジェクトパイプラインは1,664億円（前期末比721億円増）と急速に拡大しており、着実なAUMの増加につながっている。新規事業の寄与に加え、コロナ禍が収束しホテル市場が回復した際にはホテル開発事業のさらなる積み上げが見込まれることから、プロジェクトパイプラインの拡大スピードはさらに上昇すると弊社では見ている。

セグメント別に見ると、不動産コンサルティング事業では、投資用不動産の売買及び投資家に対するコンサルティング受託や、保有するショッピングセンターフォルテにおける各テナントからの賃料収入により、売上高は10,553百万円（前年同期比69.6%増）、セグメント利益は1,433百万円（同112.6%増）となった。一方、自然エネルギー事業では、再生可能エネルギー発電施設の売電収入等により、売上高は29百万円（同93.2%減）、セグメント損失は7百万円（前年同期は26百万円の利益）となった。なお自然エネルギー事業については、既述のとおり太陽光発電が成熟市場となり採算が取れにくくなっていることから、今後は風力発電施設開発を強化する方針である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）


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