ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：経営理念に基づく長期ビジョン・中期経営計画を推進

■要約

1. 学生マンションのトップ企業
ジェイ・エス・ビー<3480>は、Japan Students Bureau（日本学生公社）の頭文字であり、主に学生を対象としたマンション（以下、学生マンション）の企画・賃貸・管理を行い、学生マンション物件管理戸数75,000戸超を誇る業界トップ企業である。年々物件管理戸数は増加しながら、ほぼ満室の高い入居率を維持し、不動産賃貸管理事業が売上高の9割強を占めている。また長年、学生マンション事業に従事した経験とノウハウを生かして高齢者住宅事業にも参入し、関西地区を中心にドミナント戦略を推進する。「豊かな生活空間の創造」という経営理念に基づいて同社は成長を続け、2017年7月には東証2部への上場を、また2018年7月には東証1部への指定を果たした。意欲的な中期経営計画（2021年10月期～2023年10月期）を推進中で、2030年長期ビジョンの達成に向けてさらなる成長を目指している。

2. 2021年10月期第2四半期は、期初予想を上回る大幅な増収増益決算
2021年10月期第2四半期累計期間の国内経済は、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）による厳しい状況が続いていた。こうしたなか主力事業の不動産賃貸管理事業は、物件管理戸数の増加や過去最高水準の入居率により増収となり、システム運⽤の定着や非対面営業の推進により一般管理費を抑制して増益を継続した。また高齢者住宅事業も、稼働は計画どおり順調で、大幅な増収増益となった。以上から、売上高28,551百万円（前年同期比10.5%増）、営業利益4,658百万円（同15.4%増）の大幅な増収増益を達成した。期初予想比では、営業利益は17.9%も上回る好決算であった。自己資本比率は40.7%と東証1部不動産業平均の32.3%を大きく上回り、引き続き高い財務の安全性を確保している。また、2020年10月期のROA、ROEも業界平均を上回り、収益性も高いと評価できる。

3. 2021年10月期業績予想も、第2四半期の好業績を受けて上方修正
2021年10月期は、コロナ禍によるマイナス影響を見込んでいたが、第2四半期までの入居状況は前年同期以上の水準を確保したことで、期初予想から売上高は0.7%、営業利益は13.0%上方修正した。不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数の増加や非対面営業へのシフトによって増収増益を見込む。高齢者住宅事業でも、1拠点増加に伴う開業準備費負担を想定するが、第2四半期までの好業績を反映して増収増益を予想する。またアフターコロナを見据えた変革に注力し、新規事業への成長投資を加速する。以上から、売上高52,404百万円（前期比9.0%増）、営業利益4,824百万円（同11.2%増）と、増収増益を予想している。同社の業績予想は保守的であり、期末には予想をクリアして着地すると見る。総還元性向20%超を目標としており、配当については普通配当30円を予想するが、2021年10月期も自己株式取得を実施済であり、株主還元にも前向きである。

4. 中期経営計画では、DXの推進により過去最高益更新を目指す
2030年長期ビジョン「Grow Together 2030」実現の第1ステージとして、中期経営計画「GT01」（2021年10月期～2023年10月期）を推進中である。不動産賃貸管理事業ではアフターコロナを見据えたウィズコロナ対応やDX（プロセス全体をデジタル化することで新たな価値を創造すること）の推進など、高齢者住宅事業では公民館化（オンライン含む）の推進など、新規事業では新たな若者成長支援サービス開始などを計画する。こうした取り組みにより、2023年10月期には、過去最高となる売上高619億円、営業利益60億円を目指し、ROE15%以上、自己資本比率40%以上、物件管理戸数85,000戸、自社物件への投資200億円などを目標とする。2020年10月期実績比で売上高は29%増、営業利益も40%増を目指す意欲的な計数目標であるが、計画初年度の2021年10月期は当初の利益計画を大幅に上回る予想であり、好スタートを切っている。引き続き環境変化を見据えた新たな成長戦略を着実に実施することで、目標達成にまい進していく。

■Key Points
・学生マンションのトップ企業で、全国展開により年々物件管理戸数は増加しながら、過去5年間、100%近い高入居率を維持。また、高齢者住宅事業にも注力し、関西を中心にドミナント戦略を展開
・2020年10月期第2四半期決算は、不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業がともに好調で、期初予想を大きく上回る大幅な増収増益を達成。高い自己資本比率を維持し、安全性は高い
・2021年10月期は、コロナ禍にもかかわらず、第2四半期の入居状況は前年同期以上の水準を確保したことで、期初予想を上方修正し、増収増益を予想。ただ、引き続き保守的な予想。普通配当及び自己株式の取得により、総還元性向20%超の確保を目指す
・中期経営計画では、長期ビジョンの第1ステージとして、2023年10月期には過去最高となる売上高619億円、営業利益60億円を目指す。初年度の出だしは好調

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

＜EY＞