霞ヶ関キャピタル Research Memo（5）：ポストコロナを見据えて、物流施設開発事業の大幅拡大を計画（1）

■事業別の取り組み

1. 新事業ポートフォリオ戦略
霞ヶ関キャピタル<3498>は2020年6月1月付で組織変更を行い、物流事業部、海外投資事業部、CRE（Corporate Real Estate）戦略事業部を新設した。物流事業部では、物流施設の開発・投資・運用を中心に事業を推進する。海外投資事業部では、不動産・再生可能エネルギー施設案件を中心に、インバウンド・アウトバウンド投資ニーズを捉えてコンサルティング及びファンド事業を推進する。CRE戦略事業部では、企業の保有資産のオフバランスニーズや、不動産事業会社を中心にしたM&Aニーズを捕捉して、コンサルティング及びファンド事業を推進する計画だ。

加えて、ポストコロナを見据え新規事業を立ち上げると同時に既存事業の戦略見直しを実施することで、売上高・営業利益に基づく事業ポートフォリオを大きく変更する計画だ。プロジェクトパイプラインの推移を見ると、運用中、開発中、開発予定の合計金額は2019年8月期末の280億円から、2020年8月期第2四半期末には350億円、2020年8月期末には450億円、2021年8月期第2四半期末には673億円へと、短期間で飛躍的に拡大している。特に、直近の半年間だけで200億円以上増加しており、このようなスピード感でパイプラインが積み上がるプレイヤーは少ないであろう。従来はホテルプロジェクトが開発の中心であったが、2020年8月期から物流施設開発事業へ参入したことに伴い、この半年で物流プロジェクトのパイプラインが急拡大した。こうした事業転換の速さは、同社が不動産を保有しないコンサルティング型デベロッパーであるからこそ実現できていると言えよう。

同社では、今後は物流・ホテル・再生可能エネルギー発電施設の3本柱でプロジェクトパイプラインを積み上げることで、安定収益の拡充を加速化させる計画である。なかでも、物流プロジェクトが大きく成長・拡大し、同社の成長を牽引する見通しだ。同社が有する優秀な人材をフル活用することで、今後も新たな事業分野へ挑戦を続けると弊社では見ている。

2. 物流施設開発事業
同社は、ポストコロナの環境下では物流施設需要が大きく伸びると見込んでいる。消費者向けEC市場規模は今後も拡大すると予想されているが、EC向けの物流倉庫はピッキング作業が中心となり、通常の倉庫よりも多くの通路や梱包スペースを要するため、専用のレイアウトが必要になる。従来の店舗-企業間物流のセンターでは対応が難しいことから、新規の施設需要が増え、物流施設市場が拡大すると同社は想定している。

一方で、首都圏の物流施設の空室率は2020年に過去最低水準を記録するなど、需給逼迫状態が進行している。消費行動の変化や労働人口の減少といった社会全体の大きな変化を背景としたEC企業による先進大型物流施設に対する需要拡大や、物流施設の省人化設備や自動化設備導入のための需要拡大は、長期的に続くトレンドであると同社は見ている。

さらに、地球温暖化への影響の懸念から、国際協定に基づき2030年にはHCFCフロンの生産が全廃されることから、今後は冷凍冷蔵倉庫ではアンモニア使用型への転換が主流になると考えられる。大都市圏における冷蔵倉庫の約35%は築40年以上経過しており、それらがスクラップ&ビルドの対象と考えられるが、アンモニア型への転換には数億円以上の設備投資が必要なため、体力の乏しい準大手企業を中心に、大冷蔵倉庫の多くが一斉に廃棄される可能性が大きい。一方、冷凍食品の国内消費量は増加を続けており、今後も冷凍冷蔵倉庫の需要は拡大すると想定される。

こうした環境変化を考えて、同社では需要の高い地域に適切な物流施設を開発する予定であり、ドライ倉庫（常温倉庫）だけでなく付加価値の高い冷凍冷蔵倉庫の開発を実施している。事業立ち上げから半年間の2021年8月期上期決算発表時点で、物流施設開発用地を7件仕込むなど、驚異的なスピードで事業展開しており、それが2021年8月期下期からは収益貢献する見通しだ。さらに、今後の開発予定も多く、関西への進出も考えて、大阪支社を設立している。物流施設開発事業は、世の中のニーズや市場環境の変化を捉えて、いち早く新規ビジネスとして立ち上げ、主力の事業に育てるという、同社の柔軟なビジネスモデルの好例と言えよう。

千葉湾岸エリアの物流施設開発については、首都圏を含め物流施設の開発を積極的に推進するJR西日本不動産開発(株)と同社が共同して冷凍冷蔵倉庫の開発を行うものであり、2021年8月着工、2022年夏から秋に竣工の予定である。なお同社は、JR西日本不動産開発よりプロジェクトデベロップメント業務、設計施工サポート業務、リーシングマネジメント業務、その他各種調整業務を受託している。

3. アパートメントホテル開発事業
コロナ禍の影響を受け、ホテル関連市場はインバウンド需要（外国人の訪日旅行）の消失、国内旅行・出張の自粛が続いている。これに対し政府は、緊急経済対策のなかで観光予算1.7兆円を計上し、コロナ禍の収束状況を見極めつつ官民一体型の需要喚起策「Go Toキャンペーン」を講じている。一般的にグループ旅行者が全体の6割弱を占めるのに対し、3～6人部屋の供給は4割に満たないことから、同社では多人数向けホテルの需給ギャップに着目し、グループ旅行者向けのホテルを開発する方針である。同社は家族・グループ旅行等の需要に対応した「アパートメントホテル」の開発を手掛けているが、駅から徒歩5～10分圏内に立地し、キッチンや洗濯機等の長期滞在に対応した設備を完備した部屋を低額で提供できることから、国内旅行回帰等の需要取り込みを見込んでいる。加えて、コロナ禍収束後には、従来のように海外旅行者の利用増加も期待されると弊社では見ている。

同社が開発しているアパートメントホテルは、ブランド名を「FAV HOTEL（favorite＝お気に入りの意味）」とし、“Good for Group”をコンセプトに「家族でも、大人4人の仲間でいても窮屈でない空間」「手の届きそうな非日常」を提供する、グループ滞在に最適なホテルを目指している。各室の広さは35～40平方メートル、定員は4名以上を標準プランとし、客室単価はビジネスホテル以下に設定している。すなわち、通常1部屋1万円台とすると、4人で泊まれば1人当たり4,000～4,500円程度になる。

これらを実現するために、アパートメントホテルでは、徹底した省力化・低コスト化オペレーションにより、コロナ禍でも収益を生む運営体制を構築している。具体的には、複数のチェックイン機を導入することに加え、システム化を一層推進することにより通常2～3名が必要なフロント業務を原則1名で運営する、フロント担当のマルチタスク化によりラウンジの運営も並行して実施する体制を構築する、飲食は提供しない宿泊に特化したサービスとする、部屋の清掃もチェックアウトベースとするなどで、場所・光熱費・人件費の削減を実現し、省力化・低コスト化を可能にする。その結果、20%台の稼働率でも採算がとれる仕組みを構築している。

2021年8月期上期には、ALL-JAPAN 観光立国ファンド※と同社の3件目の協業プロジェクトとして、ホテル3件（広島市西平塚プロジェクト：52室・2022年12月営業開始予定、広島市西蟹屋プロジェクト：33室・2022年8月営業開始予定、鹿児島市加治屋町プロジェクト：51室・2022年11月営業開始予定）の開発ファンドを組成した。

※日本全国を投資対象とした、民間では国内初かつ最大規模のファンド。全国の観光支援・観光活性化や地域創生に向けた取り組みを推進することで、地域産業・経済の発展への貢献を目指す。


「FAV HOTEL」の開発計画中パイプラインとしては、FAV HOTEL KUMAMOTO（67室）、FAV HOTEL ISE（31室）、石垣島真栄里プロジェクト（131室）、函館大手町プロジェクト（31室）、糸島プロジェクト（61室）、両国プロジェクト（22室）、西日暮里プロジェクト（25室）、高山花里町プロジェクト（38室）などがある。同社では、アパートメントホテル開発に際しては、地元の銀行や建設会社を使うなど、地元の経済活性化につながるよう配慮しているようだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）


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