シノケンＧ Research Memo（9）：ビジネストランスフォーメーションの推進により安定的に利益を創出する体質へ

■今後の見通し

3. 今後の成長戦略
(1) ビジネストランスフォーメーションを推進
シノケングループ<8909>は今後の成長戦略としてビジネストランスフォーメーションの推進により、従来のアパートメント販売依存の収益構造から、ストックビジネスを中心としたその他の事業の成長により、バランスの取れた収益ポートフォリオを構築し、更なる成長を目指していく方針を打ち出している。利益構成比で見た場合、アパートメント販売事業は全体の約20%程度を最適水準とする（2018年12月期上期は約45%）。

事業ドメインとしては、アパートメント販売中心から、顧客の生涯を通した商品＆サービスの提供と対象範囲をより広げ、また、販売チャネルについてもBtoC中心から、不動産ファンドの組成によりBtoB向けを拡大していくほか、REITの上場により投資家層の裾野を拡大していく。また、対象市場も国内の低迷時に海外で収益を獲得できる体制を構築するため、インドネシアを中心とした新興国での事業拡大を推進し、先進テクノロジーの研究開発にも注力し、次世代のライフサポートビジネスのプラットフォーマーを目指していく考えだ。

(2) 国内REITの取り組み状況について
2018年に私募ファンド約30億円で組成した「HTT-1号ファンド」は、NOI利回りで5.7%とその他の上場REITよりも高い利回り実績を挙げており、高い競争力が確認されている。ファンド運用及び管理は同社グループで行うため、業績面でもプラス要因となる。REITのライセンスに関しては現在準備中のため、先行して私募ファンド「HTT-2号ファンド」を組成する選択肢もあるとしている。規模的には前回同様、30億円規模となる見込みだ。

国内の不動産ファンド・REITの組成に関しては、3つの事業成長機会を創出できると考えている。第1に、販売領域の拡大による不動産セールス事業の成長加速だ。不動産ファンドの対象となる物件は、東京23区内の駅徒歩10分圏で、従来は同社の対象外であった価格帯の物件となる。したがって一般の個人投資家向け商品とのすみ分けがなされており、不動産セールス事業における新規の増収要因となる。具体的には、東京23区内では従来、1棟1億円前後の物件を中心に販売してきたが、不動産ファンド向けでは5億円程度の物件を目安としている。なお、資産規模が拡大していけば将来的にその他のエリアにも対象を広げていくことになるが、その際も個人投資家向けの価格帯よりも高価格帯の物件を対象に展開していく予定にしており、運用利回りについては従来と大きな違いはない想定。また、営業費用（人件費や広告宣伝費等）を低く抑えることができるため、理論上は物件販売における収益性は向上することになる。

第2の成長機会としては、不動産ファンド向け物件の販売増に伴い、ストックビジネスの成長スピードの加速が挙げられる。不動産ファンド向けの物件の場合、従来の個人投資家向けの物件よりも規模が大きくなり、戸数の増加ペースが加速し、伴って賃貸管理や家賃等の保証債務、保険サービス並びにLPガス・電力の契約件数の増加ペースも加速することが想定される。また、不動産ファンド・REIT資産の運用・管理に伴う手数料収入も入ることになる。年間の運用手数料については資産規模の1%程度が業界平均となっており、これに販売時の手数料が加わることになる。

第3の成長機会としては、REITの上場による顧客層の拡大が挙げられる。従来は、会社員や公務員などの個人投資家が対象であったが、REITでは国内外の機関投資家や一般の個人投資家にも販売できることになり、顧客層が一気に拡大することになる。同社では将来的に総額300億円程度の資産規模に拡大し、東証への上場を目指している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）



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