ケネディクス Research Memo（2）：AUM2.0兆円を超える、国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社

■会社概要

1. 事業概要
ケネディクス<4321>は国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社である。日本の不動産投資ファンドの草分けとして業容を拡大し、AUMは2.0兆円を超える。不動産投資ファンドとは、投資家から集めた資金でオフィスビルやマンション、商業施設などの不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却益を投資家に分配する仕組み（金融商品）である。広く一般の投資家から資金を集めるREIT（不動産投資信託）と特定の投資家向けの私募ファンドに分類される。また、REITのうち、証券取引所に上場しているものがJ-REITである。

不動産証券化ビジネスの進展と投資家ニーズの拡大を背景に、J-REITを含めた不動産投資ファンド市場は着実な成長を遂げ、その勃興期から参画してきた同社の業績を後押ししてきた。2019年1月には主に個人投資家を対象とした不動産クラウドファンディング事業も開始。REIT、私募ファンドに続く、第3の事業の柱（プラットフォーム）へと育成する方針である。

事業セグメントは、不動産投資ファンドの組成・運用を行う「アセットマネジメント事業」を中核として、不動産管理など手数料収入による「不動産関連事業」、アセットマネジメント事業の成長のために、自己勘定にて不動産投資を行う「不動産投資事業」の3つの領域に分類される。同社は、自ら不動産を保有せず（ノンアセット）、アセットマネジメント事業と不動産関連事業を安定収益基盤と位置付けている。

各事業セグメントの概要は以下のとおりである。

(1) アセットマネジメント事業
REITや私募ファンドの組成、運用を行う中核事業であり、AUMに対しておおむね0.4%の運用報酬（アセットマネジメントフィー収入）が安定的な収益源となっている。2018年12月末現在、AUMのうち、REIT（私募REITを含む）が71%、私募ファンドが25%を占める（残り4%は連結対象不動産）。アセットクラス別では、オフィスビル46%、賃貸住宅18%、物流施設13%、商業施設12%、その他（太陽光発電所やヘルスケア施設を含む）11%で構成されている。地域別では、東京経済圏が73%を占めており、関西圏が12%、中部圏が5%と続く。

(2) 不動産関連事業
不動産への直接投資ではなく、例えば、サービスオフィスやサービスアパートメント※の運営、ビル管理会社の運営などを行う事業であり、安定収益である手数料収入の獲得はもちろん、アセットマネジメント事業における運用力（価値向上）にも貢献するものである。2013年10月にサービスオフィス及びサービスアパートメント運営を主な事業とする(株)スペースデザインの株式を取得。2014年1月には、オフィスビルを中心としたビル管理業務を担うことを目的としてケネディクス・プロパティ・マネジメント(株)を設立するなど、着実に事業拡大を図っている。また、2018年3月には、IT及びクラウドワーカーを活用した効率的な滞在型施設運営に強みを持つ(株)SQUEEZEとの資本業務提携を締結。サービスアパートメントの稼働率向上を目指し、ITを駆使した民泊とのハイブリッド運用モデルを開発した。

※サービスオフィスとは、オフィス機能のほか、ロビーラウンジや会議室などの施設も備えた賃貸オフィスのこと。また、サービスアパートメントは、2週間から滞在可能な家具付きのアパートメントのことである。


(3) 不動産投資事業
不動産やREITなどへの自己勘定投資を行う事業である。ファンドに組み入れるための不動産への一時的な投資（ブリッジ）のほか、ファンドの顧客投資家と同社との共同投資等によるものであり、アセットマネジメント事業（AUM）の成長を目的とするものである。同社は自己資本（エクイティ）の範囲内での自己勘定投資（ノンリコースローンによる調達部分を除く）を行う方針としており、エクスポージャー（リスク量）を限定しながら、目標投資リターンとして年10%を基準としている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）




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