ハウスドゥ Research Memo（5）：高齢化社会の問題解決をビジネスチャンスに（2）

■ハウスドゥ<3457>の事業概要

5. 不動産金融事業：不動産担保ローンと新規事業「リバースモーゲージ保証事業」
不動産金融事業は、2018年6月期の売上高が前期比138.9%増の529百万円、営業利益が同95.8%増の142百万円と成長が著しい。不動産担保融資とリバースモーゲージ保証件数は、同112.9%増の264件に拡大した。リバースモーゲージ保証事業は、2017年10月大阪信用金庫との提携により開始された。

(1) 不動産担保ローン
顧客によっては、一時的な資金ニーズはあるものの、自宅を売却するほどの金額を必要としていない人がいる。そういう顧客には、不動産担保融資を提供する。融資の金利及び事務手数料などは、同業他社と大差がない。同社のメインビジネスが不動産売買の仲介業であり、不動産価格の査定に関しては質量ともに他社を凌駕する。査定のスピードも速い。2018年6月期末の不動産担保融資残高は、前期比23.2%増の5,587百万円であった。

貸金業者数は、1986年のピーク時に47,504社あったが、2013年には2,217社とピーク比20分の1以下に減少した。消費者金融は、1990年代に多重債務者の増加が社会問題となり、2006年に最高裁のグレーゾーン金利を原則無効とした判決が出た。また、中小企業向けの商工ローンは、威圧的な取立てを規制し、違反業者を業務停止処分にした。廃業や業界再編により貸金業者が激減しており、貸金業法対象の貸金業者には総量規制がかかっている。同事業に対する潜在需要は大きい。

(2) リバースモーゲージ保証
2017年10月大阪信用金庫との提携により「リバースモーゲージ保証事業」を開始した。同信用金庫が提供するリバースモーゲージ「悠々自適」の担保評価と保証を行う。2018年4月に大阪商工信用金庫と、5月には飯能信用金庫との提携を行った。

リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受けることができる金融商品の1つになる。自宅は所有しているが、現金収入が少ないという高齢者向けの資金調達手段として、1981年に導入された。これまで、資金の出し手となる金融機関が限定されており、本格普及に至っていない。同商品は、不動産価格の下落、金利上昇、長命化などのリスクがあるが、同社子会社がリスクを負担することで同商品の活性化させる。同社子会社は、利用者が金融機関に支払う利息の一部を保証料として受け取る。

リバースモーゲージ保証事業に、同社がこれまで培ったノウハウを生かせる。金融機関は、不動産価格の査定に公示価格や路線価を使用する。また、不動産売買を本業としていないため、物件処分時には低価格で売り急ぐ傾向がある。一方、同社は不動産売買におけるノウハウを持っており、全国500店舗を超える加盟店チェーンを擁しているため、市場取引価格に基づいた査定が可能である。不動産売買では、豊富な情報、実績とスキルを持つ。地域での売買では、加盟店も取引に加わる。このため、リバースモーゲージ保証業務では、安全性を考慮しても不動産評価額を金融機関自身が行うよりも融資枠も大きく提供することができる。リバースモーゲージの利用客が、同社子会社がリバースモーゲージ保証として提供する商品と契約を結ぶ動機付けとなる。銀行や信用金庫などの地域金融機関と提携して、サービスエリアの拡大を目指す。

6. 不動産売買事業
首都圏の不動産市況には、局所的に過熱感が現れたことから、一時、安全重視の姿勢をとった。現在は、注意深く遂行する通常型に戻した。物件仕入を厳選し、直営店仲介事業とのコラボレーションを強化し、在庫高より回転を重視して、商品在庫を50億～60億円程度に維持する。2016年6月期は、前期の期ずれによる案件や2億円超の大型案件があり、営業利益が前期比倍増した。その反動で、2017年6月期は前期比20.5%の減収、同53.2%の減益となった。2018年6月期は、同25.3%の増収、同95.9%の増益と回復した。

7. 不動産流通事業
直営店による不動産売買仲介に買取やリフォームを組み合わせたり、契約機会をリフォーム・住宅ローン・火災保険などの関連ビジネスにつなげることで収益の維持・増大を図る。不動産流通事業から人員を、フランチャイズ事業、ハウス・リースバック事業のストック型収益事業にシフトさせたが、若手が育ち、2018年6月期は仲介件数が3,081件と前期比8.3%増加し、同11.6%の増収、同28.0%の増益を果たした。東証1部上場効果により、知名度やブランド力の向上も寄与した。

8. リフォーム事業
2016年6月期に新築住宅を757百万円請負したが、2018年6月期と2019年6月期の計画はゼロとしている。リフォーム事業に絞り込むことになる。2018年6月期の売上高が前期比5.0%増加し、収益性を改善したことから営業利益は同36.4%増加した。不動産売買事業、不動産流通事業及びハウス・リースバック事業と連携して、事業を運営している。


革新的なサービスを次々と提供し、不動産業界の変革を促す
9. 新規事業： 不動産賃貸仲介事業「RENT Do!（レントドゥ！）」と
空室・空き家の問題を解決するタイムシェアリング事業「タイムルーム®クラウド」
(1) 不動産賃貸仲介事業「RENT Do!（レントドゥ！）」
2018年1月に「RENT Do!（レントドゥ！）」を立ち上げ、加盟店募集を開始した。2018年6月期末の加盟店は12店舗であった。既存の大手不動産賃貸仲介チェーンのエリアは埋まっており、新たに加盟店となることが困難だ。同社は、フランチャイズへ加盟ニーズが高まる中、様々なサービスの提供やフランチャイズ加盟店を含めた事業展開を目的として、新たに不動産賃貸仲介のフランチャイズ事業に乗り出した。同社の東証1部上場企業という社会的信用力および「ハウスドゥ!」の看板とブランド価値、集合的な宣伝広告が、加盟店の経営をバックアップする。不動産売買仲介の「ハウスドゥ!」は加盟契約件数が500店舗を突破し、2025年の1,000店舗展開に向け邁進している。不動産賃貸仲介の「RENT Do!（レントドゥ！）」でも、同様に国内1,000店舗を目指す。

(2) タイムシェアリング事業「タイムルーム®クラウド」（Time Room Cloud）
同社は、不動産賃貸仲介業においてオーナーの満足度を上げることを差別化ポイントとする考えだ。空室・空き家対策は、1つの経営手段となる。2018年2月から、空室・空き家を時間単位でレンタルするタイムシェアリング事業「タイムルーム®クラウド」（Time Room Cloud）を開始した。パーティーや会議、イベント、趣味、休憩、テレワークなどの利用を想定している。また、空室・空きスペースを時間貸しする「タイムルーム®」の物件・顧客情報管理、予約受付からクレジットカード決済、スマートロック（電子錠）による開閉錠などの業務をクラウド上で一括管理できる「タイムルーム®クラウド」システムの本格的なサービス提供開始しており、「タイムルーム®」のサービス導入が簡単・便利となり、賃貸不動産における空室期間の長期化による収益減少などの経営課題の解決が可能となる。

10. 新制度：欧米流 登録型不動産エージェント制度
2017年12月より、欧米流の登録型不動産エージェント制度を導入し、募集を本格的に開始した。同エージェント制度の説明会は、東京及び大阪で開始されており、首都圏を中心に初年度のエージェント登録数100名を目指す。

米国のエージェントは、不動産仲介業務を行う資格を持つ不動産会社に所属するが、雇用ではなく独立した個人事業者として不動産営業を行う。同様に、同エージェント制度では、個人事業者として同社直営店もしくは加盟店と業務委託契約を結ぶ。エージェントとなる者は、イニシャルコストをかけることなく、同社の「ブランド力」「集客力」「信用力」「顧客や物件の管理システム」「全国500店舗を超えるネットワーク」などの経営資産を活用しつつ、独立した事業主として不動産販売・仲介業務に専念することができる。通常、個人事業主は、集客、営業マンの採用、教育、経理業務などに時間を取られ、営業に充てる時間が限られる。同社のエージェント制度では、集客や物件調査・各種書類作成などの事務作業などをアシストし、成績優秀者にはアシスタントを準備するなど強力なサポート体制を敷く。

エージェント登録後、半年間は営業手当として一定額が固定給として支給される上、売買契約成立時には営業利益の48%から最大90%のインセンティブが支給される。また、就業時間などは自由に裁量でき、兼業・副業も可能であるため、個人に合わせたワークライフバランスを選択できる。営業力に自信がある人や専門分野のスキルを磨いてキャリア形成を図る人たちにとって、登録型エージェント制度は魅力的に違いない。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　瀬川　健）



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