毎コムネット Research Memo（3）：学生向けマンションを首都圏中心に展開

■毎日コムネット<8908>の事業概要

1. 不動産ソリューション事業
不動産ソリューション事業は、学生マンションを開発し、オーナーから一括して借り上げてサブリース（転貸）するサービスが主体となる。首都圏を中心に大学周辺のマンション190棟、8,788戸（2017年5月期）を管理しており、そのうち6,887戸（78.4%）をサブリース方式で借り上げる。市場全体に目を向けると、18歳人口は減少傾向だが、首都圏に限れば大学生・大学院生の数は安定的に推移しており、女子大学生に限定すれば増加傾向にある。一方、学生マンションの供給量は少なく需給ギャップは解消されていない。

学生マンションは主に地方の学生が居住し、女子学生の比率が高く、学生本人ではなく親が契約者の場合が多いという特徴がある。親（学生）のニーズとしては1)しっかりしたセキュリティ・管理体制、2)食事付き、3)大学周辺駅近の立地といった物件を希望する。同社の管理物件は、セキュリティを完備し、食事付きタイプもあり、駅までの平均徒歩時間は10分以内と利便性が良い。親（学生）のニーズを満たしているために入居率も高くなる。2017年4月時点の入居率は12年連続で100%であり、2018年春の入居に向けても準備が着々と進む。入居率の高さは、学生居住者の退去時期は事前に予測でき募集に十分な時間をかけることができるという特殊性もあるが、同社の総合的なノウハウの結晶でもある。開発から募集、管理までを一気通貫で行うことにより、強靭なビジネスモデルが構築されている。

首都圏に集中して学生マンションを展開してきた同社だが、2017年5月期からは地方の国公立大学向け物件も展開している。「カレッジコート京都下鴨東（63戸）」、「カレッジコート広島大学前（127戸）」、「カレッジコート京都鴨川（76戸）」の3物件は2017年4月に満室スタートしており、滑り出しは順調である。

2. 学生生活ソリューション事業（人材ソリューション部門）
ワークス・ジャパンは、2010年に設立され、2015年に同社の連結子会社となった。大企業の人事部門向けに人材採用広報サービスや人材採用システムの提供を行っている。コンセプトは「つたえる、であう、つながる」。「つたえる」は採用プロモーション、「であう」は採用イベント・キャリア支援、「つながる」は採用業務支援システムを意味する。具体的には、企業が学生を採用する際に活用するWebサイトやパンフレットの制作、説明会やイベントの開催、応募した学生とのやりとりを管理するシステムの提供などが業務となる。

また、(株)日本経済新聞社が行う「日経カレッジカフェアカデミー」の運営事務局を担っており、企業としての信用は格段に向上している。この取り組みは、学生を対象に、様々な分野で活躍する社会人講師により仕事の魅力を伝え、受講者の職業観を育成することを目指したものであり、イベント運営能力や学生集客能力が評価されて抜擢されたものだ。このほか、企業と学生の出会いの場として活用されている本社セミナールーム（神田）及び大阪セミナールーム（心斎橋）は、小規模な説明会などに活用されており高稼働が続いている。

ビジネスモデルは企業側から収入を得る。現在の顧客は1部上場クラスの大企業がほとんど。将来的には中堅企業への拡大も可能と考えられ、第2新卒や外国人の雇用などまだ開拓の余地があり、伸びしろは大きい。

人材ソリューション部門の業績は伸び盛りである。ワークス・ジャパンを2016年5月期に通期で連結した後は、2017年5月期の売上高は2,331百万円（前期比13.8%増）となった。2018年5月期には2,500百万円（前期比7.2%増）、2020年5月期には3,000百万円と今後も成長が予想される。

人材ソリューション部門の業績は、企業や学生の採用・就職活動に密接に関わるため、季節変動が大きい。2019年4月新卒向けの就職プロセスは昨年同様、2018年3月に企業説明会解禁、2018年6月に選考開始となる（経団連加盟企業）。これらの時期の前に需要が高まるため、第2四半期まで（6月−11月）は閑散期、第3四半期以降（12月−5月）は繁忙期となる。四半期業績を評価する際には留意したい。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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