プレサンス Research Memo（1）：2017年3月期は売上1,000億円超え、7年連続営業増益を達成

■要約

プレサンスコーポレーション<3254>は、ファミリーマンション及びワンルームマンションの企画・開発・分譲を手掛ける独立系デベロッパーである。近畿圏及び東海・中京圏ではマンション供給数No.1であり、全国でも4位に躍進する。都心主要駅から徒歩10分以内の利便性の良い立地に、自社で企画開発するプレサンスシリーズのマンションを展開する。士気の高い販売部隊が強みであり、完成在庫の売れ残りは極めて少ない。1997年の設立以来、順調な成長を続けており、2007年に東証2部上場、リーマンショックにも大きな影響を受けずに2013年には東証1部上場を果たし、2015年に「JPX日経インデックス400」の構成銘柄に選定されている。

1. 事業内容
主力事業はワンルームマンション及びファミリーマンションの開発及び販売である。創業からの中核事業であるワンルームマンション販売は、住戸専用面積で20～50平方メートル、都心の主要駅より徒歩5分圏内で利便性に富む立地に建設され、「プレサンス」ブランドで販売される。売上構成比は32.1%（2017年3月期）である。ファミリーマンション販売は、住戸専用面積で50～100平方メートル、主要駅より徒歩10分圏内で環境性に富む立地に建設され、「プレサンス ロジェ」などのブランドで販売される。売上構成比で49.9%（同）を占める。

同社のビジネスモデルは、社内競争が活発で士気の高い営業部隊が在庫を売り切る「販売力」、金融機関から有利な条件を引き出す「財務力」、積極的な「仕入れ力」、コストパフォーマンスの高い「商品力」が相互に好循環し、強固な優位性が形成されている点に特長がある。

2. 業績動向
2017年3月期通期の連結業績は、売上高が前期比28.0%増の101,083百万円、営業利益が同11.3%増の15,645百万円、経常利益が同11.7%増の15,414百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同14.5%増の10,526百万円となり、初めて売上高が1,000億円を超え、営業・経常・当期純利益ともに7年連続で2ケタ増益となった。主力のワンルームマンション販売とファミリーマンション販売が順調に進捗し、特にワンルームマンション販売と一棟販売の伸びが大きかった。

2018年3月期通期の連結業績は、売上高が前期比25.2%増の126,562百万円、営業利益が同17.0%増の18,301百万円、経常利益が同15.6%増の17,818百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同15.7%増の12,176百万円と売上高・各利益ともに2ケタ以上の成長を予想する。期中に大型ファミリーマンション「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー（337戸）」の引き渡しが予定されており、ファミリーマンションの売上比率が高まる。2018年3月期売上高予想に対する受注進捗率では、70.8%（前期は65.3%）であることや、同社の計画精度の高さを勘案すると予想の信頼性は高いと評価する。

3. 成長戦略
同社は潤沢な内部留保を背景に、マンション用地の先行取得を継続してきた。現在仕入れている土地は、ファミリーマンション5,850戸（2017年3月期実績の3.8年分）、ワンルームマンション5,103戸（同期実績の2.7年分）、一棟販売1,961戸（同期実績の2.2年分）に相当し、今後2～4年分の売上を達成できるだけの土地のストックがある。

大規模ファミリーマンションでは、「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー」が2018年3月の引渡しに向けて、337戸中289戸（85.8%）が既に契約済み、「プレサンス レジェンド 琵琶湖」は、2018年6月上旬の引渡しに向けて、486戸中364戸（74.9%）が契約済みとなり、余裕を持って完売に近づいている。ホテル事業も2018年3月期に3棟が、2019年3月期には9棟が完成する。

■Key Points
・4つの力（販売力、財務力、仕入れ力、商品力）の好循環が優位性を築く
・2017年3月期は初めての売上1,000億円超え、7年連続営業増益を達成
・大型ファミリーマンション、ホテル事業が収穫期を迎える。広島・博多進出は1年で進捗

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）


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