いちご Research Memo（3）：いちごグリーンインフラ投資法人が東証インフラ市場に新規上場

■事業概要

1. アセットマネジメント事業：特徴とトピック
当該事業セグメントは、いちごオフィスリート投資法人、いちごホテルリート投資法人、さらに2016年12月に新規上場したいちごグリーンインフラ投資法人などのいちご<2337>が運用する投資法人に対し、投資対象資産の発掘および供給による成長支援、運用期間中の運営・管理等を展開している。

いちごオフィスリート投資法人は運用資産残高の増加等により、J-REIT最長の13期連続増配を実現している（2016年10月期）。安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオに特徴がある。2017年2月末日の運用資産は86物件、残高1,945億円（前期末比294億円増）、2017年2月期の期中運用フィー粗利1,291百万円（前期比275百万円増）となった。いちごホテルリート投資法人は2015年11月に上場し、その後も運用資産残高を増やしている。ビジネス・観光に優位性のある好立地の宿泊主体・特化型ホテルで構成されるホテル特化型J-REITである。2017年2月末日の運用資産は19ホテル（上場時は9ホテル）、残高は476億円（前期末比272億円増）、2017年2月期の期中運用フィー粗利287百万円（前期比257百万円増）となった。いちごグリーンインフラ投資法人は2016年12月に東証インフラ市場に新規上場を果たした。グリーンインフラという新たなアセットタイプへの投資機会を提供するとともに、長期にわたる安定収益を背景に、史上初となる10ヶ年の長期業績予想を発表した。2017年2月末日の運用資産は13発電所、残高は100億円、2017年2月期の期中運用フィー粗利5百万円となった。

同社はスポンサーとして各投資法人への物件供給を担う。投資法人に適さない物件を含めて取得し、遵法性の是正やリノベーションを通じた賃料向上などを行い、投資法人に適する物件への価値向上も行う。スポンサー（同社）と各投資法人が連携することで、グループ全体として株主価値を向上させ、安定収益を生み出せるシステムが同社の総合力である。

2. 心築事業：特徴とトピック
心築事業（旧：不動産再生事業）は同社事業の柱であり、不動産価値向上ノウハウは同社のコアコンピタンスである。心築（しんちく）という言葉は同社の造語であり、「心を築く、心で築く」の信条のもと、同社の技術とノウハウを活用し、一つひとつの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、既存不動産に新しい価値を創造することをいう。

心築事業は、保有不動産の賃貸損益（ストック）と譲渡損益（フロー）の両面がある。2017年2月期は、賃貸損益（ストック）は自己保有資産1,898億円から生み出され、2017年2月期の売上高14,645百万円（前期比2,186百万円増）、粗利ベース損益は9,670百万円（前期比1,615百万円増）だった。保有資産の特徴としては、物件タイプとしてはオフィス34％およびホテル25％が多く、地域別には東京56％と関東14％が多い。また物件規模では、10～50億円未満の中規模物件が61％を占める。一方の譲渡損益（フロー）も2017年2月期に大きく伸び、売上高77,493百万円（前期比47,008百万円増）、粗利ベース損益で10,559百万円（前期比2,736百万円増）となった。

心築事業の出発点は物件の取得である。2017年2月期累計では20物件、70,747百万円（平均3,537百万円/物件）の資産が取得された。2016年2月期累計が45物件、85,635百万円（平均1,903百万円/物件）だったのと比較すると、総額が依然高いレベルではあるが減少し、案件規模が大型化した。特に2016年10月に取得した「トレードピアお台場（東京都港区）」は取得金額が300億円近い大型のオフィスであり、中規模を得意としてきた同社にとって新たな展開となる。

3.クリーンエネルギー事業：特徴とトピック
クリーンエネルギー事業は2012年に開始され、全国43ヶ所のメガソーラー発電所プロジェクトをグループで運営するまでに成長した。2017年2月時点で同社が保有する発電所のうち売電開始済が19ヶ所、開発確定だがまだ開始していない発電所が11ヶ所あり、合計で102.57MWである。この他に、新規上場したいちごグリーンインフラ投資法人は、13発電所、25.83MWを売電している。

同社のクリーンエネルギー事業の特徴は、1) 北海道から九州・沖縄まで全国に分散していること、2) 36円以上の買取価格がほとんどであること、3) 2MW以下のものから関東最大級の43MW（いちご昭和村生越ECO発電所）まであること、4) 日射量区分でAまたはBランクがほとんどであることなどである。2016年2月期決算で黒字転換し、安定収益を生む体制が整った。

2017年2月期の最大のトピックは、いちごグリーンインフラ投資法人の東証インフラ市場への新規上場だった。インフラ投資法人で日本第2号の上場であり、新たなアセットタイプの投資機会として期待が高い。グリーンインフラは、20年にわたる固定価格買取制度（FIT）により売電の価格と期間が確定しているのが特徴だ。このためいちごグリーンインフラ投資法人では、史上初の10ヶ年の長期業績予想を発表している。現在は約25MWだが、同社の保有する発電所はまだ約4倍の規模があり、成長性も期待できる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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