サムティ Research Memo（1）：利益水準・EPSの向上、財務基盤の確立を図り、更なる成長ステージへ

■要約

サムティ<3244>は、関西圏及び首都圏を中心として全国に展開している総合不動産会社である。不動産事業（不動産ファンド向け大型賃貸マンションや投資家向け収益マンションの開発及び販売等）と不動産賃貸事業（賃貸マンションや商業施設等）を両輪とし、ビジネスホテルの運営なども手掛けている。不動産賃貸事業による安定収入と不動産事業による成長加速のバランスにより事業環境の変化に柔軟に対応できるところに特長があり、大きな金融危機を乗り越えながら持続的な成長を実現してきた。また、両事業の組み合わせによる一気通貫型のビジネスモデルにも優位性があり、足元で高い成長を続けている。事業エリアの拡大とともに、2015年6月にはJ-REIT事業にも進出※、2015年10月には東証JASDAQから東証1部へ市場変更となり、更なる事業拡大に向けてビジネスモデルの基礎固めが完了。好調な事業環境を追い風としながら、同社は新たな成長フェーズに入っている。

※2015年3月に設立したサムティ・レジデンシャル投資法人<3459>（以下、SRR）を東証J-REIT市場に上場。

同社は、2016年11月期から新たな中長期経営計画をスタートしている。前回の中長期経営計画が外部環境（日銀による追加金融緩和、インバウンド需要の拡大等）や内部環境（事業エリアの拡大、J-REIT事業への進出等）の変化により2018年11月期の計画数値を2期前倒しで達成できる見通しとなったことから、2023年11月期の目標値を改め、新たに2020年11月期の目標を設定した。1)SRRを中心としたビジネスモデルの構築、2)地方大都市圏における戦略的投資、3)ホテル開発事業の展開により、2020年11月期の目標として、売上高1,000億円水準、経常利益100億円水準を掲げている。また、2016年11月期から2020年11月期までの5年間で約3,000億円の投資を行う計画となっている。

2016年11月期の業績は、売上高が前期比36.3%増の52,409百万円、営業利益が同44.7%増の8,586百万円と大幅な増収増益となり、親会社株主に帰属する当期純利益は2期連続で過去最高益を更新した。販売予定物件の期ずれや収益物件の取得が後ろ倒しになったことから、期初予想に対して未達（親会社株主に帰属する当期純利益のみ計画超過）となったものの、不動産事業を中心に順調に拡大したと評価してもよいだろう。また、今後の事業拡大に向けた開発用地の仕入れや収益物件の取得についてもおおむね計画どおりに進捗している。

2017年11月期の業績予想について同社は、売上高を前期比16.8%増の61,200百万円、営業利益を同8.3%増の9,300百万円と引き続き増収増益を見込んでいる。また、投資計画については、開発用地に約158億円、収益物件に約395億円の合計約553億円と前期を上回る水準を予定している。弊社では、開発案件（パイプライン）や収益物件の取得の状況等を勘案し、会社予想の達成は十分に可能であるとみている。なお、上期は、前期からの期ずれ分を含め、売却案件が集中していることから通期予想に対する進捗率が高い水準に達する可能性があるが、そこは慎重に判断する必要がある。

弊社では、外部及び内部環境がともに同社の成長を後押しする状況にあることから、中長期的にも高い成長性を維持できるものとみている。都心を中心に用地仕入れが難しくなっているなかで、今後の成長に向けた開発案件（パイプライン）をどのように積み上げていくのか、地方大都市圏を中心とした利回りの高い収益不動産の発掘やバリューアップをいかに行っていくのか、SRRを中心としたビジネスモデルの構築が同社の収益性や成長性にどのような変化をもたらすのかなどに注目している。

■Key Points
・16/11期は大幅増収増益で着地、最終益は2期連続で過去最高を更新
・17/11期も引き続き増収増益が続く見通し
・地方大都市圏でも開発を拡大させ、中長期的な安定拡大を目指す

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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