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マンションの売却価格は、売り出し価格と同じになるとは限らないため、実際に手元に残る金額は売却してみないとわかりません。最終的に手元に残る大まかな金額は、事前にシミュレーションすることで把握が可能です。
株式会社駅探（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：金田直之）が運営するメディア駅探PICKS不動産（https://ekitan.com/media/estate/）ではマンションの売却で手取りを把握しておきたい人に向けて、シミュレーションできるサイトを利用するために必要な基礎知識を解説する記事コンテンツを公開いたしました。（記事公開日：2023年5月26日）
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マンション売却前にシミュレーション！売却後に手元に残る金額はいくら？ - 駅探PICKS不動産 : https://ekitan.com/media/estate/apartment-sale-simulation/
マンション売却のシミュレーションをする基礎知識
マンション売却のシミュレーションサイトは、基本的に画面の案内に沿って各項目の金額を入力すれば結果が得られる仕組みです。結果は自動計算されるため、入力する金額によって大きく差がでます。
実際の手取りに近い結果を得るためには、できるだけ詳細な金額を入力することが大切です。ここでは、シミュレーションサイトを利用するために必要な基礎知識を紹介します。
マンションの売却価格とは
・売り出し価格 マンションを実際に売り出すときの価格で、売り手が自由に設定できる
・売却価格 マンションの売買契約が実際に成立したときの価格で、必ずしも売り手の希望通りになるとは限らない
マンションを売却する際には、「売り出し価格」や「売却価格」などの価格に関する専門用語が頻繁に登場します。売り出し価格はマンションを実際に売り出すときの価格で、売り手が自由に設定できます。
一方の売却価格はマンションの売買契約が実際に成立したときの価格で、必ずしも売り手の希望通りになるとは限りません。マンションを売り手の希望価格で売り出しても、価格交渉や周辺物件との兼ね合いで値下げを余儀なくされるケースも多いからです。
売り出し価格は、値下げを想定して設定するケースも少なくありません。マンション売却のシミュレーションでは、売却価格の入力項目があります。
特に住み替えで売却代金を新居の購入費用に充てる予定がある場合は、高すぎる売却価格を入力しないように注意が必要です。
取得や売却にかかる諸費用の内訳
マンション売却での手取りは、売買契約が成立したときの売却価格がそのまま反映されるわけではありません。売却する際には、次の諸費用がかかるからです。
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仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円超の場合は「売却価格×3％+60,000円+消費税」で算出できます。例えば売却価格が2,800万円の場合、仲介手数料は99万円です。
2,800万円×3％+60,000円+1.1＝99万円
手取りは上記の諸費用を差し引いた金額になるため、状況によっては想像していたよりも少ない可能性もあるでしょう。
所有期間が必要な理由
マンションを売却して利益が出た場合は、その売却益に対して譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられます。
譲渡所得税の中には、所得税と住民税が含まれています。さらに2013年からは、所得税の中に東日本大震災の復興支援のための復興特別所得税(2.1％)が上乗せされました。
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに区分されています。
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上記の表を見ると、長期譲渡所得に比べて短期譲渡所得の税率のほうが高いことがわかります。その差は2倍程度になるため、所有期間5年を超えるのを待ってから売却したほうが節税につながります。
なお、譲渡所得税は売却益に対する税金なので、マンションを売却して利益が出なかった場合は納税義務が発生しません。
マンション売却で課税対象となる利益
譲渡所得税は、マンションの売却価格すべてに対して課せられるわけではありません。次のように、マンションの購入や売却にかかった費用などを差し引いた金額が課税対象になります。
譲渡所得＝売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
取得費と譲渡費用に含まれる費用は、次の通りです。
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建物の場合、本体の購入費用から減価償却費の相当額を差し引くことが可能です。なお、特別控除については次の見出しで詳しく解説します。
マンション売却に適用される節税の特例
マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得は取得費や譲渡費用を差し引けるため、売却価格のすべてが課税対象になるわけではありません。さらに、譲渡所得からは特別控除を差し引くことが可能です。
マンションを売却する際に利用できる特別控除は、次の通りです。
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特例の適用条件を満たしていても、自動的に適用されるわけではありません、適用を受けるためには、マンションを売却した翌年の確定申告で手続きする必要があります。
マンション売却の手取りの計算方法
マンション売却の手取りは、次の式で算出できます。
手取り＝売却価格-諸費用-税金-住宅ローン残債
上記のうち手取りを大きく左右する項目は、売却価格と住宅ローン残債です。住宅ローン残債が多い場合は、マンションが高く売却できても手取りは少なくなります。一方で住宅ローン残債がない場合は完済に充てる必要がないため、手元に多くのお金を残せる可能性があります。
例えば、売却価格が5,000万円の場合、4,000万円の残債があれば1,000万円しか残りません。しかし、売却価格が3,000万円でも残債がなければ、手元には3,000万円残せる計算になります。そのため、マンションを売却する際には住宅ローンの残債も確認することが大切です。
マンション売却のシミュレーションで精度を高める方法
シミュレーションはあくまでも予想に過ぎないため、実際の結果とは大きく異なるケースも少なくありません。しかし、工夫次第でシミュレーションの精度を高めることが可能です。ここでは、マンション売却のシミュレーションで精度を高める方法を解説します。
査定を受けてから売却価格を入力
マンションの売り出し価格は、売り手が自由に設定できます。しかし、希望価格でシミュレーションしても、現実とのズレが大きい可能性もゼロではありません。不動産市場の相場は一定ではなく、常に変動しているからです。
現実との大きなズレを解消するためには、不動産会社の査定で得られた査定額を用いると効果的です。査定額は不動産会社ごとに異なるため、複数社に依頼して売却相場を把握してから売却価格を入力するとより精度が高くなります。
複数社に査定を依頼する際には、一括査定サイトが便利です。画面上に必要情報を一度入力すれば、複数社にまとめて査定を依頼できます。一括査定サイトは24時間いつでも利用できるだけでなく、1件ずつ依頼する場合に比べて手間が省けます。
監修者からのコメント
査定額が異なる要因は売却力だと思われます。売却力があれば高く査定できます、売却力がなければ低い査定額になります。査定額を判断する上で特に注視した方がいいポイントは、「周辺の制約事例と比較して、査定額を出していること」「物件の長所も短所もしっかりと捉えていること」「立地や学区などの詳細も把握していること」の3つです。
購入したときの諸経費がわかる書類を探す
シミュレーションでは、マンション購入時にかかった諸経費を入力する項目が設けられているため、購入時にかかった諸費用がわかる書類を準備することで、シミュレーションの精度を上げることができます。
マンションの購入金額や諸経費は、売買契約書に記載されているため、売買契約書を用意してからシュミレーションをおこなうと良いでしょう。
マンション売却シミュレーションができるおすすめ4つのサイトの紹介など、続きは公開記事をご覧ください。
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■この記事の監修者
株式会社リプラス 代表 ようすけ不動産
・プロフィール
2014年に不動産投資に出会う
サラリーマンとして10年以上勤め退職
現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍
・略歴
2014年 不動産投資開始
2019年 総投資5億円
2021年 WEBサイト立ち上げ
2022年 YouTube開始、総投資9億円
※本記事は、柳田様に不動産に関する知識に関して監修いただいています。（不動産会社の紹介箇所を除く）
会社概要
商 号 ：株式会社 駅探
所在地 :〒102-0083 東京都千代田区麹町5-4JPR麹町ビル
代表者 ：代表取締役社長 金田 直之
資本金 ：291百万円
事業内容 ：乗り換え案内/時刻表/地図を中心としたナビゲーション事業、インターネットメディア事業、インターネット広告配信事業
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