「金利上昇につき家計直撃」住宅ローンについて、これからの選択の仕方などの解決方法を不動産屋が徹底解説します。

image :秒刊SUNDAY

ついに、「低金利時代終了か」と金利上昇とともに住宅ローンを組んでいる方は不安な日々をお過ごしのことと思います。今回はそのような不安を抱えている方にぜひ読んでいただきたい、解決の糸口がつかめると思います。以前は大手不動産屋へ所属し、現在は不動産会社を設立、代表兼現役営業マンが住宅ローンについて徹底解説いたします。

自己紹介

【得意分野】
生命保険に関するライティング
不動産に関するライティング
リフォームに関するライティング
【実績】
～生命保険営業 　外資保険会社所属～
生命保険の定期付終身保険から利益水準の高い終身保険へ
切り替えのご提案をしてきました。

〈取り扱い保険〉
・終身保険
・連生終身保険
・がん保険
・先進医療保険
・引受基準緩和型医療保険
・収入保障保険
・年金保険

～リフォーム営業 老舗リフォーム会社所属～
⇒年間売上5,000万円 ⇒年間利益1,500万円達成
⇒２年間売上１億円 ⇒利益3,000万円達成

〈取扱い工事〉
・トイレ
・洗面化粧台
・キッチン
・浴室
・給湯器
・内装
・外装
・サッシ
・オール電化
・工事監督
・大手企業改修工事受注経験あり
～不動産営業　大手不動産屋所属～
⇒１年間契約高5億円⇒利益4,000万円達成
⇒２年間契約高１０億円 ⇒利益8,000万円達成

〈取扱い商品〉
・戸建
・マンション
・土地
・収益
・注文住宅
・火災保険
・太陽光パネル
・オール電化住宅

ネット系銀行からメガバンク・地銀・信用金庫を含めた住宅ローンについては、クライアントの属性に合わせ銀行をのご提案をしてきました。

例）
自己資金があり金利優遇優先の場合はイオン銀行・ジャパンネット銀行
ガン・三大疾病など保証優先の場合はJA・千葉興業銀行・常陽銀行
年収により借入額が届かない場合は中央労働金庫・フラット35
永住権のない外国人の場合は三井住友銀行・三菱東京銀行・交通銀行

【保有資格】
・生命保険募集人
・損害保険募集人
・住宅ローンアドバイザー
・カラーコーディネーター3級
・秘書検定3級
・危険物取扱者乙4種

まず変動金利と固定金利を解説いたします。

よくお客様から、住宅ローンを組む際に変動・固定どちらの方が良いでしょうかという質問を受けることがあります。

まず、全期間固定金利・変動金利・期間限定金利という言葉を解説いたします。

全期間固定金利
・住宅ローンを支払う期間中金利は変更なし
・返済額変更なし
・金利は変動よりはもちろん高い。

変動金利
・固定金利よりか金利は安い
・半年ごとに金利見直しするが、通常返済額の変更は5年ごと

期間固定金利
・住宅ローン期間内の一定期間のみ固定金利
・一定期間終了後、変動金利に切り替え
・全期間固定金利よりも金利は高い

一体どの金利プランを選べばいいのかわかりませんよね、安心してください。シュミレーションを使い返済プランを見ながら説明します。

固定金利での35年住宅ローンの支払い例をご紹介

次に以下の条件で試算表を作成します。確認すると月の返済金額と総返済額が見えます。

今回は全期間固定金利と変動金利で計算します。(期間固定金利は割愛)

金利は変動金利0.6％と固定金利1.3％で比較します。

住宅ローン2000万円を25歳男性が60歳までの35年間支払う試算とします。(繰り上げ返済なし・元利均等)

比較検討試算表

物件価格２０００万	変動金利0.6%	固定金利1.3%
毎月の返済額	52,805円	59,296円
35年総返済額	22,178,427円	24,904,503円

変動金利と固定金利の差は約272万円ほどになります。この差が逆転する状況を考えると、なかなか起こりにくいのではというのが、私の意見ですのが変動金利の選択をお勧めいたします。

借り換えという選択肢

また、お客様からよくある質問ですが、金利が上昇したら他の銀行に借り換えすればいいのではという質問を受けることがあります。

ここが大事なところなんですが、借り換えしようかなと考えている方は、その時点での総返済額を計算してみてください。目先の金利だけを見て、借り換えを決めてしまうことはあまりお勧めできません。

なぜならば、借り換えという制度は既存のローンを全額返済して新たなローンを組むということになり、そこには抵当権抹消にかかる代金などの諸経費というものが上乗せされるからです。

ただし現在のような低金利時代ではなく、10年前に住宅ローンを組まれている方は、早急に総返済額を計算することをお勧めします。家計の大きく直結する恐れがあります。

結論

解決方法としては、固定と変動金利の特徴を抑えることで、現在自分の置かれている状況、つまり総額の返済額を意識することが必要だと思います。

筆者も、住宅ローンを組んでいますが、変動金利を選択いたしました。なぜならば、35年の住宅ローンを毎年5年間ずつ0.25%上昇したと仮定して計算しても、そこまで気にする程度ではないと思ったからです。また、そういうことが起きる状況は、日本が再度バブル時代に突入するということです。

どちらかというと、金利の高い時代に住宅ローンを組んでいる世代が慌てる時期なのは言うまでもないでしょう。

こんな家は嫌ですよね

リンク：川口祐司(不動産・リフォームなどのご質問はお気軽にどうぞ)