専任媒介契約とは？一般媒介・専属専任媒介との違いを徹底比較
不動産の売却を検討している方で、「専任媒介契約」で依頼を検討している方もいるのではないでしょうか。媒介契約は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介と3種類ありますが、初めて不動産売却をする人におすすめされることが多いのは専任媒介契約です。しかし、特徴を理解していないと売却までに時間を要してしまう場合もあるため、基本的な知識をしっかりと理解しておくことが大切です。
本コラムでは、専任媒介契約の特徴や、メリット・デメリット、専任媒介契約が向いている人・向いていない人の特徴をわかりやすく解説します。
専任媒介契約とは？
不動産の売却や賃貸を依頼する際に結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ契約における自由度や義務の範囲に違いがあります。
このうち専任媒介契約とは、不動産会社1社のみと契約を結ぶ専任型であるものの、自己発見取引が可能なタイプの契約であり、3種類の媒介契約のなかで最も活用されています。
専任媒介契約について理解するには、他の媒介契約との違いを比較するほうがわかりやすいため、3種類の媒介契約の違いについて解説します。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い
不動産売却の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と3つの形式があり、それぞれの違いを理解したうえで、自身のニーズに合った契約を選ぶことが重要です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約の可否 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引の可否 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 法律上の制限はない （多くは3ヵ月以内） | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
| レインズの登録義務 | 不動産会社の任意 | 7営業日以内 （休日を除く） | 5営業日以内 （休日を除く） |
| 依頼者への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 （休日を含む） | 週1回以上 （休日を含む） |
レインズとは
不動産流通機構（レインズ）とは、不動産会社が物件情報を共有するための指定流通機構のことを指し、全国の不動産会社が利用する情報ネットワークです。レインズに情報を登録することで、契約した不動産会社以外の会社でも物件情報にアクセスできるようになり、売却のチャンスが広がります。
一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるため、広範囲にわたる売却活動が期待できます。また、自己発見取引も自由に行えるため、売主の最も自由度が高い契約形式といえるでしょう。しかし、不動産会社側の専念度が低いため、場合によっては積極的な売却活動が行われにくいという側面もあります。
専任媒介契約では、1社の不動産会社にのみ依頼を行う形となり、売主が複数の不動産会社と契約を結ぶことはできません。ただし、売主が、直接買主を見つけた場合には直接取引が可能になります。不動産会社にはレインズへの登録義務や定期報告義務が課されるため、売却活動の透明性も確保されています。専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約とイメージするといいでしょう。
一方、専属専任媒介契約ではさらに厳しい制限があります。不動産会社との契約が1社に限られ、売主が直接買主を見つけることもできません。その分、不動産会社の積極的な売却活動が期待できます。レインズへの登録期限は専任媒介契約よりも短い5営業日以内となっていたり、定期報告も1週間に1回以上必要となっていたり、売主に対して頻繁に情報が提供されます。
3種類の媒介契約の違いや選び方、一般媒介契約、専属専任媒介契約について詳しくは、以下の記事でも解説しています。併せてご一読ください。
【関連記事】3種類の契約内容の違いと選び方を解説
【関連記事】一般媒介契約のメリットや注意点とは？専任媒介・専属専任媒介との違い
【関連記事】専属専任媒介契約とは？メリットや注意点と一般媒介・専任媒介との違いを徹底解説
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約の特徴を簡単にまとめると、次のようになります。
- 同時に他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできない
- 自己発見取引ができる
- 契約期間は3ヵ月以内（自動更新不可）
- 不動産会社は契約締結後7営業日以内にレインズに登録しなければならない
- 不動産会社は2週間に1回以上、売却活動の進捗状況を報告しなければならない
このように専任媒介契約は、売主自身による売却活動の自由度を残しながら、不動産会社による売却活動も期待できる形態です。このことから、特に不動産取引の経験が浅い人を中心に、多くの取引で活用されています。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約は、自由度が高い一般媒介契約と、制限のある専属専任媒介契約の中間のような形となっており、おすすめされやすい媒介契約でもあります。
以下からは、専任媒介契約の詳しい特徴やメリットを詳しく紹介します。
自分で買主を探すこともできる
専任媒介契約の大きな特徴として、売主自身による買主の発見、いわゆる自己発見取引が可能です。
すでに物件の購入を検討している知人がいる場合や、SNSや地域のコミュニティなどを活用して独自に買主を見つけたい場合、非常に有効な選択となります。
不動産会社への仲介手数料は成功報酬になるため、専任媒介契約を結んだあとに自己発見取引により不動産を売却する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。しかし、売主の依頼によって特別な広告を行ったり、遠方への物件調査費用が発生したりした場合には、通常の仲介業務の範囲を超えているため、営業経費の支払いを求められることがあります。基本的な売却活動にかかる費用や人件費は仲介手数料に含まれます。どこまでの費用が仲介手数料に含まれるかは、契約を結ぶ前に契約内容の確認を行いましょう。
このように、専任媒介契約は不動産会社による仲介サービスを受けながらも、売主の主体的な売却活動の自由度を確保できる契約形態となっています。
積極的な売却活動を期待できる
専任媒介契約では、1社のみと契約を結ぶため、契約を結んだ不動産会社が独占的に物件を取り扱う権利をもちます。そのため、不動産会社側が責任をもって売却活動に取り組んでくれることが期待できます。
具体的には、物件の価格査定から、写真撮影、物件資料の作成、広告掲載、内見対応まで、一貫した販売促進活動を期待できます。また、不動産会社独自の顧客ネットワークを活用して、購入見込み客への積極的な営業活動も行ってくれるでしょう。
さらに、早く売却できるように、リフォームのアドバイスや、価格交渉時の専門的なサポートなどを受けられることもあります。専任媒介契約では、不動産会社との二人三脚で効率的な売却活動を進めることが期待できます。
必ずレインズに登録される
不動産会社は、専任媒介契約の締結から7営業日以内に、物件情報をレインズに登録しなければなりません。一般媒介契約ではレインズ登録は不動産会社の任意となっており、専属専任媒介契約では契約締結後5営業日以内の登録が義務づけられています。
レインズへの登録により、契約を結んだ不動産会社以外の業者も物件情報を確認できるようになるため、より多くの購入検討者に物件情報が届きます。
ただし、プライバシーを重視する場合や、あまり知られずに売却を進めたい場合には、この強制的な情報公開がデメリットとなることもあります。例えば、賃貸中の物件や、職場に知られたくない場合には注意が必要です。
連絡窓口を一元化できる
専任媒介契約では、不動産取引の窓口がひとつの不動産会社に集約されるため、売主の負担を軽減することができます。
一般媒介契約では複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能ですが、その分だけさまざまな業者からの問い合わせや連絡対応に追われることもあります。一方、専任媒介契約であれば、契約を結んだ不動産会社が、購入希望者側（不動産会社を含む）との連絡を一手に引き受けてくれます。
そのため、売主は契約を結んだ不動産会社とだけやり取りすれば良く、日々の業務や生活に支障をきたすことなく、スムーズに売却活動を進めることができます。特に、不動産の取引に不慣れな方や、仕事などで多忙な方にとって、この連絡窓口の一元化は大きなメリットとなるでしょう。
進捗状況の報告を受けられる
専任媒介契約を結んだ不動産会社には、宅建業法により、2週間に1回以上の報告義務が課せられます。この定期的な報告により、売却活動の進捗状況を詳しく把握することができます。
報告内容には、物件の問い合わせ状況、内見希望の件数、実際の内見回数、購入検討者からの反応や要望など、具体的な売却活動の状況が含まれます。また、売却予定の物件についてだけでなく、市場動向や周辺相場の変化について情報提供を受けられることもあります。その結果、必要に応じて価格の見直しを行うなど、適切な判断が実現できます。
このように、不動産会社から定期的に専門的な視点からの情報提供を受けられることで、売主は定期的に売却活動の現状を把握し、より戦略的な売却活動を展開することが可能です。
専任媒介契約のデメリット・注意点
専任媒介契約は多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットや注意点も存在します。これらを事前に把握しておき、トラブルや後悔を防ぐことが重要です。
以下では、代表的なデメリットと注意すべき点について詳しく解説します。
複数の不動産会社と契約できない
専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができなくなり、このことが売却活動において大きな制限となる可能性があります。
例えば、複数の不動産会社のサービスや提案内容を比較検討しながら売却活動を進めることができないため、より良い条件や効果的な販売戦略を見逃してしまう可能性があります。また、不動産会社同士の競争原理が働かないため、契約した不動産会社の売却活動が消極的になってしまうリスクも考えられます。
特に、地域性や物件の特性によって得意不得意がある不動産会社もあるため、契約先が1社に限定されることで、潜在的な買主に物件情報が届きにくくなる可能性もあります。
信頼できる不動産会社を探す必要がある
専任媒介契約では、不動産会社選びが非常に重要です。契約期間中は他社への依頼ができないため、相性の悪い不動産会社と契約してしまうと、売却活動全体に支障をきたす可能性があります。
コミュニケーションの取り方や、営業方針、価格設定の考え方などで折り合いが合わない場合、スムーズな売却活動を進めることが困難になります。そのため、契約前に不動産会社の実績や評判、担当となる営業担当者の対応の丁寧さ、提案内容の具体性などを十分に確認しましょう。
契約期間中であっても契約を解除することは可能ですが、売主側に落ち度があり・不動産会社側に落ち度がない場合には違約金が発生することもあります。例えば専任媒介契約の契約期間中にもかかわらず他の不動産会社とも媒介契約を結んだような場合があてはまります。
また、違約金が発生しない場合でも、不動産会社が費やした費用（広告費や人件費など）の費用の償還を求められることもあります。
囲い込みのリスクがある
専任媒介契約には、不動産会社による囲い込みのリスクがあります。囲い込みとは、不動産会社が独占的な取引権利を利用して、自社の買主のみを優先する行為を意味します。
具体的には、他社からの購入申し込みを積極的に取り次がない、自社の買取り案件を優先する、値引き交渉を強要するなどの行為が考えられます。このような囲い込みが行われると、本来であれば早期に成立するはずの取引が長期化したり、市場価格よりも低い価格での売却を余儀なくされたりする可能性があります。
特に、不動産会社が物件を買い取って再販する事業も行っている場合には、安価での買取りを目指して、一般客への積極的な営業活動を控える可能性もあるため、注意が必要です。
専任媒介契約がおすすめの人・おすすめではない人
ここまでは、専任媒介契約の概要や、メリット・デメリットを紹介しました。3種類の媒介契約には、それぞれ異なる特徴・義務があるため、どの媒介契約を選ぶかは、不動産売却の成否を左右するため、慎重に検討を重ねる必要があります。
最後に、専任媒介契約がおすすめの人・おすすめではない人の一般的な例を紹介するので、契約形態選びの参考にしてみてください。
専任媒介契約がおすすめの人
専任媒介契約は、次のような人におすすめです。
- 不動産売買の経験が少ない人
- 売却状況の情報を共有してほしい人
- 自己発見取引の可能性がある人
- 売却にかかる手間を減らしたい人
専任媒介契約は、不動産売買の経験が少なく、不動産会社のサポートを受けたい人には特におすすめです。一般媒介契約よりも不動産会社による積極的な売却活動を期待でき、2週間以内に1度は売却活動状況報告も受けられます。また、専属専任媒介とは異なり自己発見取引も可能であるため、状況に応じて幅広い選択ができるのも魅力です。
専任媒介契約がおすすめではない人
一般的に、専任媒介契約は次のような人にはおすすめできません。
- 需要の高いある物件を売却したい人
- 複数の業者に売却を依頼したい人
- 長期的にじっくり買い手を探したい人
新築物件や駅近物件などの需要が高い物件を売却したい人や、複数の不動産会社に依頼して競争を促したい人、長期的にじっくり買主を探したい場合には、より柔軟に対応できる一般媒介契約のほうがおすすめです。
また、自己発見取引の可能性が全くなく、すべての売却活動を不動産会社に一任したい場合には、1週間以内に1度の売却活動状況報告が受けられる専属専任媒介契約の方が適している場合もあります。
どの形態の媒介契約を選ぶべきかについては、物件の特性や売り手のニーズによっても変わってくるため、契約のタイプ選びの段階から専門家に相談することもおすすめです。
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