テンポイノベ Research Memo（4）：店舗転貸借事業は「東京・飲食店・居抜き」店舗に特化
FISCO 2022年12月14日 15:04:00
■事業概要
2. 店舗転貸借事業
店舗転貸借事業は、不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸借する事業である。テンポイノベーション<3484>はターゲットを「東京・飲食店・居抜き」店舗に特化して事業展開している。ターゲットエリアは飲食店舗が集中して需要が見込める東京23区を中心とする首都圏1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、ターゲット顧客は低コストでの飲食業の出店・起業を希望する小規模事業者、ターゲット店舗は出店費用を抑えることができるため、出店・起業希望者が多い飲食店の居抜き店舗である。賃借する店舗物件は不動産業者・提携先・既存出店者等の紹介や「店舗買取り.com」を通じて仕入れ、転貸借する出店希望者は、不動産業者の紹介や「居抜き店舗.com」を通じて獲得している。
店舗のプロが関わることでALL Winのビジネスモデル
(1) ビジネスモデル
店舗転貸借事業は各方面それぞれにメリットがあるビジネスモデルである。不動産オーナーにとっては賃貸料収入の安定や店舗出店者管理からの解放、不動産業者にとっては店舗物件紹介や出店希望者仲介による収益獲得機会の増加、店舗出店者にとっては居抜き店舗を利用することによる出店費用の負担軽減や物件開発活動工数の削減、店舗撤退者にとっては原状回復工事等の閉店費用・業務の負担軽減というメリットがある。店舗物件に関わる登場人物が多岐にわたり利害内容も複雑なため、同社のような店舗物件専門のプロが関わることでALL Winが可能なビジネスモデルとなる。
飲食店は開業・廃業による入れ替わりが激しく市場機会が豊富
(2) 飲食店は市場機会が豊富
日本の外食産業の市場規模は、同社資料によるとおおむね25～26兆円となっており、安定した巨大マーケットである。そして飲食店数は、同社がターゲットエリアとしている東京都で約8万件、首都圏1都3県合計で約16万件に上っている。さらに東京都の飲食店の従業員数別事業者数で見ると、同社が主な顧客ターゲットとする従業員数1～9人の小規模事業者が約72.6%を占めている。
また、飲食店は他の産業と比較して開業・廃業による入れ替わりが激しいため、同社の店舗転貸借事業にとって市場機会は豊富である。同社が保有する転貸借物件数は2023年3月期第2四半期末時点で2,080店まで拡大し、大手飲食チェーンに匹敵する規模に成長しているが、ターゲットエリアとしている東京都だけでもさらなる市場開拓余地が大きい。
ランニング収入が積み上がるサブスク（ストック）型収益モデル
(3) サブスク（ストック）型収益モデル
店舗転貸借事業においては、不動産オーナー・不動産業者に対して賃料・仲介料等を支払い、店舗出店者から賃料・手数料等を得ることによる、その差額（転貸差益額）が同社の収益となる。店舗出店者との成約時に得るイニシャル収入（礼金・手数料等）は成約件数等によって変動するが、ランニング収入（賃料・更新料収入等）は成約以降、退店に伴う解約まで継続的に計上される。そのため、転貸借物件（賃借した物件のうち店舗出店者と転貸借契約を締結している店舗物件）数の増加に伴って収益を積み上げるサブスク（ストック）型ビジネスモデル（転貸借物件数×転貸差益額）となる。後述（次項）するように転貸借物件数が増加基調であり、高いストック収益の割合を維持しながら確実に売上を伸ばしていけるストック型収益モデルである。
転貸借物件数は増加基調
(4) 転貸借物件数
積極的な店舗開拓を推進して転貸借物件数は安定的に増加基調である。2021年3月期はコロナ禍の影響で伸びがやや鈍化したが、2022年3月期末の転貸借物件数は2010年3月期末の148件に比べて13.2倍の1,951件となり、さらに2023年3月期第2四半期末時点では同14.1倍の2,080件まで増加している。転貸借物件数の積み上げによって売上高も増加基調である。
安定的かつ成長性の高い新たな不動産ビジネス
(5) 新たな不動産ビジネス
同社では店舗転貸借事業を、一般的な仲介業やサブリース業ではなく、不動産業における新たなビジネスと位置付けている。一般的な不動産市況の変化や景気に左右されにくく、サブスク（ストック）型収益が積み上がる安定的なビジネスであり、かつ市場開拓余地が大きく成長性の高いビジネスでもある。
店舗の総合プロフェッショナル集団
(6) 特徴・強み
同社の店舗転貸借事業の特徴・強みとしては、住宅は取り扱わずにドメインを店舗（特に飲食店舗）物件に専門特化していること、仲介業務を行わずにサブスク（ストック）型の賃料収益の積み上げに注力していること、所有リスクと資金調達を回避できる転貸ビジネスによって効率的な経営を実践していること、市場性の高い東京23区の中心部で集中的に物件を確保していること、低投資での出店や起業と廃棄物抑制（エコロジー）を同時に実現する居抜き物件に特化していることなどがある。
さらに店舗の総合プロフェッショナル集団であることが競合優位性となっている。多くの店舗物件を取り扱ってきた豊富な経験値や飲食店立地の目利きをベースとして、常時50件以上のリーシング可能な物件を保持するとともに、「居抜き店舗.com」において日々入手する物件情報をスピーディに掲載・更新することで情報価値を高めている。こうしたことも、出店希望者とのマッチングを実現する強みとなっている。物件管理面では、トラブル対応・解決策やトラブル未然防止方法のカルテ化・仕組化などノウハウの組織化も推進し、物件管理活動の質の向上によって賃料等の回収率は実質的に100%近い水準を維持している。
サブスク（ストック）型収益モデルであり、店舗転貸借ビジネスの先駆者として高い競合優位性を有していることも勘案すれば、安定的かつ成長性の高いビジネスモデルと言えるだろう。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 水田雅展）
＜SI＞
2. 店舗転貸借事業
店舗転貸借事業は、不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸借する事業である。テンポイノベーション<3484>はターゲットを「東京・飲食店・居抜き」店舗に特化して事業展開している。ターゲットエリアは飲食店舗が集中して需要が見込める東京23区を中心とする首都圏1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、ターゲット顧客は低コストでの飲食業の出店・起業を希望する小規模事業者、ターゲット店舗は出店費用を抑えることができるため、出店・起業希望者が多い飲食店の居抜き店舗である。賃借する店舗物件は不動産業者・提携先・既存出店者等の紹介や「店舗買取り.com」を通じて仕入れ、転貸借する出店希望者は、不動産業者の紹介や「居抜き店舗.com」を通じて獲得している。
店舗のプロが関わることでALL Winのビジネスモデル
(1) ビジネスモデル
店舗転貸借事業は各方面それぞれにメリットがあるビジネスモデルである。不動産オーナーにとっては賃貸料収入の安定や店舗出店者管理からの解放、不動産業者にとっては店舗物件紹介や出店希望者仲介による収益獲得機会の増加、店舗出店者にとっては居抜き店舗を利用することによる出店費用の負担軽減や物件開発活動工数の削減、店舗撤退者にとっては原状回復工事等の閉店費用・業務の負担軽減というメリットがある。店舗物件に関わる登場人物が多岐にわたり利害内容も複雑なため、同社のような店舗物件専門のプロが関わることでALL Winが可能なビジネスモデルとなる。
飲食店は開業・廃業による入れ替わりが激しく市場機会が豊富
(2) 飲食店は市場機会が豊富
日本の外食産業の市場規模は、同社資料によるとおおむね25～26兆円となっており、安定した巨大マーケットである。そして飲食店数は、同社がターゲットエリアとしている東京都で約8万件、首都圏1都3県合計で約16万件に上っている。さらに東京都の飲食店の従業員数別事業者数で見ると、同社が主な顧客ターゲットとする従業員数1～9人の小規模事業者が約72.6%を占めている。
また、飲食店は他の産業と比較して開業・廃業による入れ替わりが激しいため、同社の店舗転貸借事業にとって市場機会は豊富である。同社が保有する転貸借物件数は2023年3月期第2四半期末時点で2,080店まで拡大し、大手飲食チェーンに匹敵する規模に成長しているが、ターゲットエリアとしている東京都だけでもさらなる市場開拓余地が大きい。
ランニング収入が積み上がるサブスク（ストック）型収益モデル
(3) サブスク（ストック）型収益モデル
店舗転貸借事業においては、不動産オーナー・不動産業者に対して賃料・仲介料等を支払い、店舗出店者から賃料・手数料等を得ることによる、その差額（転貸差益額）が同社の収益となる。店舗出店者との成約時に得るイニシャル収入（礼金・手数料等）は成約件数等によって変動するが、ランニング収入（賃料・更新料収入等）は成約以降、退店に伴う解約まで継続的に計上される。そのため、転貸借物件（賃借した物件のうち店舗出店者と転貸借契約を締結している店舗物件）数の増加に伴って収益を積み上げるサブスク（ストック）型ビジネスモデル（転貸借物件数×転貸差益額）となる。後述（次項）するように転貸借物件数が増加基調であり、高いストック収益の割合を維持しながら確実に売上を伸ばしていけるストック型収益モデルである。
転貸借物件数は増加基調
(4) 転貸借物件数
積極的な店舗開拓を推進して転貸借物件数は安定的に増加基調である。2021年3月期はコロナ禍の影響で伸びがやや鈍化したが、2022年3月期末の転貸借物件数は2010年3月期末の148件に比べて13.2倍の1,951件となり、さらに2023年3月期第2四半期末時点では同14.1倍の2,080件まで増加している。転貸借物件数の積み上げによって売上高も増加基調である。
安定的かつ成長性の高い新たな不動産ビジネス
(5) 新たな不動産ビジネス
同社では店舗転貸借事業を、一般的な仲介業やサブリース業ではなく、不動産業における新たなビジネスと位置付けている。一般的な不動産市況の変化や景気に左右されにくく、サブスク（ストック）型収益が積み上がる安定的なビジネスであり、かつ市場開拓余地が大きく成長性の高いビジネスでもある。
店舗の総合プロフェッショナル集団
(6) 特徴・強み
同社の店舗転貸借事業の特徴・強みとしては、住宅は取り扱わずにドメインを店舗（特に飲食店舗）物件に専門特化していること、仲介業務を行わずにサブスク（ストック）型の賃料収益の積み上げに注力していること、所有リスクと資金調達を回避できる転貸ビジネスによって効率的な経営を実践していること、市場性の高い東京23区の中心部で集中的に物件を確保していること、低投資での出店や起業と廃棄物抑制（エコロジー）を同時に実現する居抜き物件に特化していることなどがある。
さらに店舗の総合プロフェッショナル集団であることが競合優位性となっている。多くの店舗物件を取り扱ってきた豊富な経験値や飲食店立地の目利きをベースとして、常時50件以上のリーシング可能な物件を保持するとともに、「居抜き店舗.com」において日々入手する物件情報をスピーディに掲載・更新することで情報価値を高めている。こうしたことも、出店希望者とのマッチングを実現する強みとなっている。物件管理面では、トラブル対応・解決策やトラブル未然防止方法のカルテ化・仕組化などノウハウの組織化も推進し、物件管理活動の質の向上によって賃料等の回収率は実質的に100%近い水準を維持している。
サブスク（ストック）型収益モデルであり、店舗転貸借ビジネスの先駆者として高い競合優位性を有していることも勘案すれば、安定的かつ成長性の高いビジネスモデルと言えるだろう。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 水田雅展）
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情報提供元： FISCO