シノケンＧ Research Memo（6）：ストックビジネスは2ケタ増収増益と高成長続く
FISCO 2019年04月08日 15:21:00
■シノケングループ<8909>の業績動向
2. 事業セグメント別の動向
(1) 不動産セールス事業
不動産セールス事業の業績は、売上高が前期比2.1%減の77,878百万円、セグメント利益が同20.5%減の9,001百万円となった。前述したように2018年秋に、アパートメント投資に関する同業他社の不正問題が発覚したこと等を契機に、金融機関の融資審査期間が長期化した影響で、下期の販売が前年同期比で減少に転じたことが主因だ。一方、マンション販売については引渡戸数で計画を10%強上回る実績となった。
セグメント利益率が前期の14.2%から11.5%に低下したが、これはアパートメント販売において土地単価の高い東京エリアの販売構成比が上昇したこと、マンション販売において、2017年12月期は異例となる土地のみの販売を行ったことなどに加えて、グループ内取引の見直しにより、前期まで計上していたグループ内からの手数料収入を2018年12月期よりなくしたことが要因となっている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業の業績は、売上高が前期比29.0%増の13,203百万円、セグメント利益が同71.3%増の2,567百万円と大幅増収増益となった。アパートメント・マンション販売の累積販売数の拡大と入居率の維持向上に努めたことで各種サービスの契約件数が順調に積み上がったことが増収増益要因となった。また、利益面では増収効果に加えて、グループ内取引の見直しを行い、前期まで計上していたグループ内手数料支出をなくしたことも増益要因となっている。
主力の賃貸管理はアパートメント販売棟数の増加や管理物件の入居率維持・向上に努めたことにより、2018年12月期の期中平均入居率で97%台と引き続き高水準を維持し、管理戸数は前期末比21.3%増の33,197戸となった。また、マンション管理についても管理物件の資産価値の維持・向上並びに管理組合向けのサービスレベル向上に取り組んだことにより、管理戸数で同17.5%増の6,302戸となり、それぞれ順調に増加した。
家賃等の債務保証サービスについては、入居者向けの保証件数拡大に向けた保証プランの充実や新規顧客の獲得を図るとともに保証家賃等の回収率向上に努め、また、少額短期保険についても保険商品の充実と新規契約の獲得に取り組んだ。2018年12月期末の家賃滞納保証サービス契約件数は、前期末比23.6%増の26,699件と順調に増加した。
なお、2018年より開始したアセットマネジメント事業では、東京23区内に限定した業界初のアパートメントファンド「HTT-1号ファンド」を約30億円で組成し運用のサポートを開始している。4月から12月の運用実績では、NOI利回りで年換算5.7%と上場するレジデンス主体のREITと比較しても上回る実績を上げており、機関投資家からも好評価を得るなど順調な滑り出しとなっている。
(3) ゼネコン事業
明治42年創業の老舗ゼネコンである小川建設の110年間にわたる歴史と技術、信頼と実績により、ゼネコン事業の業績は、売上高が前期比24.5%増の16,854百万円、セグメント利益が同6.3%増の1,545百万円となった。法人・個人・官公庁等の既存顧客に加えて、新規顧客開拓のための営業活動に注力したことで新規受注が増加し、売上増につながった。また、内部取引売上高（グループのマンション建築請負等）については新規分譲マンションの開発が一段落したため、同1.1%減の4,456百万円となり、総売上高は同18.1%増の21,311百万円となった。利益面では、人件費や資材費等の上昇があったものの、増収効果でカバーして連続増益となった。
(4) エネルギー事業
エネルギー事業の業績は、売上高が前期比56.0%増の1,871百万円、セグメント利益が同71.8%増の385百万円と急拡大した。LPガスの契約戸数が前期末比22.5%増の32,899戸と順調に増加していることに加えて、2017年4月より開始した電力の契約戸数も同162.8%増の16,472戸と大幅増となったことが要因となっている。増加戸数に差があるのは、LPガスについてはアパートメントでは必ずセットで付くのに対して、電気は複数の選択肢の中から選べるようになっているためだ。同社では今後も、ガスと電気をセットで契約する世帯を増やすよう取組みを進めていく方針となっている。
(5) ライフケア事業
ライフケア事業の業績は、売上高が前期比15.5%増の1,451百万円、セグメント利益が同106.1%増の194百万円となった。売上高は既存のサービス付き高齢者向け住宅やグループホーム等の入居率が高水準で推移したことに加え、2017年6月に福岡エリアで開設した認知症対応型グループホーム及び小規模多機能型居宅介護施設「フレンド香住ヶ丘」（18室）の売上が年間でフル寄与したことが増収要因となった。また、利益面では「フレンド香住ヶ丘」の立ち上げ費用が一巡したことも2期ぶりの増益に転じている。
顧客の満足度が高く引き合いも強いため基本的には事業拡大を志向するが、介護人材不足がネックとなっている。今後はインドネシアに拠点をもっている強みを生かし、4月からの入管法改正を好機と捉え、海外人材の確保と育成も視野にリソースを重点投入していく。
(6) その他
その他の事業は、売上高が前期比6.5%減の130百万円、セグメント利益が同1.8%減の178百万円となった。海外事業では上海、シンガポールで不動産の賃貸・売買仲介事業を行っているほか、インドネシアのジャカルタにおいて「桜テラス」ブランドによる投資用アパートメント事業で複数案件の開発を進めている。このうち、第1号案件（58戸）が2019年3月に一部オープン（グランドオープンは4月）したことを発表している。仕入から施工、入居・宿泊管理を全て自社グループで実現したように外資系企業の中では難しい垂直統合モデルで参入、現地事業活動において競争優位なビジネスモデルを確立しつつある。物件は短期滞在から、ウィークリー、マンスリー、長期滞在と様々なニーズに対応できる仕様、サービス提供となっている。立地場所はジャカルタ中心エリアで、オープン前から口コミや飛び込みの問い合わせが多く入り、一部入居も開始している。引き続きジャカルタ中心エリアで2号～6号までの用地を取得済みで、今後、現地でのニーズを聞きながら商品をブラッシュアップ、よりスピーディで堅固な業務プロセスを確立し、商品・サービス・業務をすべてジャパンクオリティに高めていく。なお、1号物件は当面は自社で保有し、入居率を高めた上で投資家に売却する予定となっている。
一方、国内では民泊運営事業会社との業務提携を開始したほか、IoTデバイス技術を活用したアパートメント「Shinoken Smart Apartment」の販売を開始するなど新たな取り組みを進めている。まだ、業績への影響はないものの、こうした新たな取り組みの中から将来の成長事業を育成していくことになる。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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2. 事業セグメント別の動向
(1) 不動産セールス事業
不動産セールス事業の業績は、売上高が前期比2.1%減の77,878百万円、セグメント利益が同20.5%減の9,001百万円となった。前述したように2018年秋に、アパートメント投資に関する同業他社の不正問題が発覚したこと等を契機に、金融機関の融資審査期間が長期化した影響で、下期の販売が前年同期比で減少に転じたことが主因だ。一方、マンション販売については引渡戸数で計画を10%強上回る実績となった。
セグメント利益率が前期の14.2%から11.5%に低下したが、これはアパートメント販売において土地単価の高い東京エリアの販売構成比が上昇したこと、マンション販売において、2017年12月期は異例となる土地のみの販売を行ったことなどに加えて、グループ内取引の見直しにより、前期まで計上していたグループ内からの手数料収入を2018年12月期よりなくしたことが要因となっている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業の業績は、売上高が前期比29.0%増の13,203百万円、セグメント利益が同71.3%増の2,567百万円と大幅増収増益となった。アパートメント・マンション販売の累積販売数の拡大と入居率の維持向上に努めたことで各種サービスの契約件数が順調に積み上がったことが増収増益要因となった。また、利益面では増収効果に加えて、グループ内取引の見直しを行い、前期まで計上していたグループ内手数料支出をなくしたことも増益要因となっている。
主力の賃貸管理はアパートメント販売棟数の増加や管理物件の入居率維持・向上に努めたことにより、2018年12月期の期中平均入居率で97%台と引き続き高水準を維持し、管理戸数は前期末比21.3%増の33,197戸となった。また、マンション管理についても管理物件の資産価値の維持・向上並びに管理組合向けのサービスレベル向上に取り組んだことにより、管理戸数で同17.5%増の6,302戸となり、それぞれ順調に増加した。
家賃等の債務保証サービスについては、入居者向けの保証件数拡大に向けた保証プランの充実や新規顧客の獲得を図るとともに保証家賃等の回収率向上に努め、また、少額短期保険についても保険商品の充実と新規契約の獲得に取り組んだ。2018年12月期末の家賃滞納保証サービス契約件数は、前期末比23.6%増の26,699件と順調に増加した。
なお、2018年より開始したアセットマネジメント事業では、東京23区内に限定した業界初のアパートメントファンド「HTT-1号ファンド」を約30億円で組成し運用のサポートを開始している。4月から12月の運用実績では、NOI利回りで年換算5.7%と上場するレジデンス主体のREITと比較しても上回る実績を上げており、機関投資家からも好評価を得るなど順調な滑り出しとなっている。
(3) ゼネコン事業
明治42年創業の老舗ゼネコンである小川建設の110年間にわたる歴史と技術、信頼と実績により、ゼネコン事業の業績は、売上高が前期比24.5%増の16,854百万円、セグメント利益が同6.3%増の1,545百万円となった。法人・個人・官公庁等の既存顧客に加えて、新規顧客開拓のための営業活動に注力したことで新規受注が増加し、売上増につながった。また、内部取引売上高（グループのマンション建築請負等）については新規分譲マンションの開発が一段落したため、同1.1%減の4,456百万円となり、総売上高は同18.1%増の21,311百万円となった。利益面では、人件費や資材費等の上昇があったものの、増収効果でカバーして連続増益となった。
(4) エネルギー事業
エネルギー事業の業績は、売上高が前期比56.0%増の1,871百万円、セグメント利益が同71.8%増の385百万円と急拡大した。LPガスの契約戸数が前期末比22.5%増の32,899戸と順調に増加していることに加えて、2017年4月より開始した電力の契約戸数も同162.8%増の16,472戸と大幅増となったことが要因となっている。増加戸数に差があるのは、LPガスについてはアパートメントでは必ずセットで付くのに対して、電気は複数の選択肢の中から選べるようになっているためだ。同社では今後も、ガスと電気をセットで契約する世帯を増やすよう取組みを進めていく方針となっている。
(5) ライフケア事業
ライフケア事業の業績は、売上高が前期比15.5%増の1,451百万円、セグメント利益が同106.1%増の194百万円となった。売上高は既存のサービス付き高齢者向け住宅やグループホーム等の入居率が高水準で推移したことに加え、2017年6月に福岡エリアで開設した認知症対応型グループホーム及び小規模多機能型居宅介護施設「フレンド香住ヶ丘」（18室）の売上が年間でフル寄与したことが増収要因となった。また、利益面では「フレンド香住ヶ丘」の立ち上げ費用が一巡したことも2期ぶりの増益に転じている。
顧客の満足度が高く引き合いも強いため基本的には事業拡大を志向するが、介護人材不足がネックとなっている。今後はインドネシアに拠点をもっている強みを生かし、4月からの入管法改正を好機と捉え、海外人材の確保と育成も視野にリソースを重点投入していく。
(6) その他
その他の事業は、売上高が前期比6.5%減の130百万円、セグメント利益が同1.8%減の178百万円となった。海外事業では上海、シンガポールで不動産の賃貸・売買仲介事業を行っているほか、インドネシアのジャカルタにおいて「桜テラス」ブランドによる投資用アパートメント事業で複数案件の開発を進めている。このうち、第1号案件（58戸）が2019年3月に一部オープン（グランドオープンは4月）したことを発表している。仕入から施工、入居・宿泊管理を全て自社グループで実現したように外資系企業の中では難しい垂直統合モデルで参入、現地事業活動において競争優位なビジネスモデルを確立しつつある。物件は短期滞在から、ウィークリー、マンスリー、長期滞在と様々なニーズに対応できる仕様、サービス提供となっている。立地場所はジャカルタ中心エリアで、オープン前から口コミや飛び込みの問い合わせが多く入り、一部入居も開始している。引き続きジャカルタ中心エリアで2号～6号までの用地を取得済みで、今後、現地でのニーズを聞きながら商品をブラッシュアップ、よりスピーディで堅固な業務プロセスを確立し、商品・サービス・業務をすべてジャパンクオリティに高めていく。なお、1号物件は当面は自社で保有し、入居率を高めた上で投資家に売却する予定となっている。
一方、国内では民泊運営事業会社との業務提携を開始したほか、IoTデバイス技術を活用したアパートメント「Shinoken Smart Apartment」の販売を開始するなど新たな取り組みを進めている。まだ、業績への影響はないものの、こうした新たな取り組みの中から将来の成長事業を育成していくことになる。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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