不動産仲介とは？メリットやデメリット、売買時の流れを詳しく解説
不動産を売買する際に、不動産仲介を利用するケースがあります。
不動産仲介は、効率良く売買を進めることができる点が魅力的ですが、具体的にどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？
この記事では、不動産仲介のメリットやデメリット、そして契約の種類などを詳しく解説します。
不動産仲介とは？
まず始めに、不動産仲介とはどのようなものであるのかについて解説します。
不動産仲介とは、不動産の取引において売主と買主の間に立ち、両者の契約を成立させることを指します。
仲介は媒介と呼ばれることもあり、不動産仲介では主に次の業務があります。
不動産広告には、「取引態様／仲介」と記載されているケースがありますが、その場合は仲介という形となり仲介手数料が必要となります。
不動産会社へは、次のような契約によって仲介の依頼ができます。
売却を依頼された不動産会社は、次の条件が義務付けられています。
不動産仲介のメリット
不動産仲介を利用することで、さまざまなメリットがあります。
家側との情報格差を埋めることができる
買主にとっては、欲しい物件の詳細な情報が知りたいものです。
デメリットも把握しておきたい買主が多いと思いますが、メリットのみ説明する売主もいるため、思うように情報が入手しにくいことがあるでしょう。
そこで、不動産を見極めるプロが仲介することで、家側との情報格差を縮めることができるのです。
煩雑な書類作成を代行してくれる
不動産売買を行う際には、各種書類の作成が必要となります。
しかし、初めて不動産売買をする方にとっては、作成に手間がかかるでしょう。
そこで、不動産仲介を利用することで、煩雑な書類作成業務を代行してもらえるため、スピーディーに手続きを進めることができます。
不動産の顧客を集めることができる
不動産仲介を利用することで、不動産会社の顧客を集客することができるため、より物件に対しての注目度を高めることができるでしょう。
適正価格を知ることができる
不動産仲介を利用することで、適正価格を知ることができる点も魅力的です。
不動産に対する知識に長けた不動産仲介を利用し、物件の状態やニーズを鑑み、適正価格を提示してくれるので損するリスクを回避できます。
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不動産仲介のデメリット
不動産仲介を利用する際のデメリットとして、次のような点があります。
仲介手数料がかかる
不動産仲介は基本的に有料サービスとなり、無事成約した場合は成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は、次のような計算式で算出可能です。
中には、仲介手数料無料とうたっている不動産仲介業者もいますが、実際に利用すると別の名目で手数料が発生するケースもあるため注意しましょう。
多数の会社に依頼できない
専属専任媒介契約を利用する場合、他の業者を介することができず、また個人での売買交渉も不可能となります。
もし、個人交渉をし有利な条件で売却可能となっても、専属専任媒介契約によりそれが叶わない可能性があるため注意しましょう。
悪徳業者がいる
不動産仲介の中には、悪徳業者も少なからず存在します。
悪徳業者を利用すると、仲介手数料の上限を超えて請求したり、別の名目で請求されるケースもあるので注意しましょう。
不動産仲介契約の種類
不動産仲介契約には、次の種類があります。
次に、それぞれの契約について解説します。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、1社だけに仲介を依頼する媒介契約のことです。
そのため、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
後述する専属専任媒介契約との違いは、自身で買主を見つけて不動産会社を介さずに契約できる点です。
契約の有効期限は最大で3ヶ月であり、不動産会社は媒介契約成立から7日以内に「REINS」と呼ばれるシステムへの登録が義務とされています。
また、不動産会社は2週間に1回以上の頻度で、依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
専属専任媒介契約
専任媒介契約とは、1社だけに仲介を依頼する媒介契約のことです。
そのため、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
専任媒介契約と似た契約ですが、異なる点は不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない点です。
契約の有効期限は最大3ヶ月となり、不動産会社は媒介契約成立から5日以内に「REINS」への登録が義務とされています。
また、不動産会社は1週間に1回以上の頻度で、依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、他の契約と違って同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能であり、自身で探した買主との間で、不動産会社を通さずに契約ができます。
契約に有効期限がなく、「REINS」への登録義務や不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務は発生しません。
契約方法には明示型と非明示型があり、明示型は他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知し、非明示型はそれを通知しない方法です。
不動産売買時の不動産仲介の流れ
不動産売買における、不動産仲介の流れについて解説します。
査定を依頼する
利用する仲介業者に連絡したら、まずはじめに不動産査定を依頼します。
不動産査定には、主に次のような2つの方法があります。
売主と媒介契約を締結する
媒介契約と呼ばれる不動産会社に対して、正式に媒介を依頼するための締結が必要です。
媒介契約を締結する際には、先に紹介した不動産仲介の種類から希望する方法を選択します。
価格調整などをして売買活動を始める
媒介契約を締結したら、実際にどれくらいの金額で売却するのかを不動産会社と調整していきます。
自身がどれくらいの金額で売却したいのかを伝え、不動産会社が提示するプランを確認して決定しましょう。
また、価格だけでなく売却したい時期や、売買活動において積極的にやってほしいことなどを伝えておくことも大切です。
調整が完了したら、売買活動がスタートします。
購入希望者はいつ現れるか分からないため、いつでも内覧できるように準備しておきましょう。
購入希望者との条件交渉を行う
内覧を経て、売却に出した不動産を購入したいという購入希望者が現れた場合、不動産会社が仲介したうえで条件交渉を行います。
購入希望者はさまざまなリクエストを出してくることが多いのですが、売買価格と引き渡し日は必ず調整しておきましょう。
売買価格は、購入希望者側から値下げを依頼されることもありますが、交渉するうえで下限金額を設定して臨むことが重要です。
また、引き渡し日についてもなるべく購入希望者の要望を聞きつつ、お互いが納得する条件で調整するようにしましょう。
売買契約締結を結ぶ
購入希望者との条件交渉により折り合いがつけば、売買契約を締結します。
売買契約書は、売主と買主が合意した内容をベースとして、不動産会社が作成することになります。
内容については、事前に入手したうえで念入りにチェックすることをおすすめします。
特に、不動産会社への仲介手数料は、売買契約が成立した時点で半金を支払うのが一般的であり、残額は決済・引き渡し後に支払うことになるので注意しましょう。
決済および引き渡し
買主が売主に対して、契約内容に従い代金を支払うと同時に、売主から買主へ所有権の移転登記申請を行った後、物件を引き渡しましょう。
もし売却する不動産に抵当権がついている場合は、抹消の手続きも行うことになります。
実際の手続きは、司法書士に委託して司法書士が行います。
ここで、売主としては必要な書類を漏れなく準備することが重要です。
不動産仲介のメリット・デメリットを理解して売買しよう！
不動産仲介を利用することで、適正価格で売買できるチャンスがある反面、デメリットも存在します。
メリットとデメリットを正しく理解して、より良い条件で不動産売却しましょう。
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